前期物业管理方案.doc

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1、第一章物业管理处机制架构一、物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施（一）物业管理服务定位和盛嘉园小区是新密市首个大规模坡地建筑群，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理服务开展工作。（二）物业管理服务目标1.管理处严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。2.与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各

2、项小区内部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建和盛嘉园的物业管理品牌形象，争取两年内达到文明小区标准，创新密市优秀物业管理小区称号。（三）管理模式和实施措施1．管理模式我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过

3、制度规范管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，实行直线式管理，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，实行规模化、科学化、规范化、专业化的管理，创立独具长岛特色的服务管理模式，力争成为行业的佼佼者。2．实施措施（1）在努力通过规模化管理做好物业管理服务的同时，把个性化服务，人性化管理作为公司的重点工作目标，以“公平”原则为指针，依法管理，以情服务，以“业主的需要就是我们的追求”为服务理念，真正发挥“管家”的作用。（2）将管理处工作细

4、划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这些模块实行专业化管理，参照质量管理体系，推行全面质量管理，确保小区物业管理工作从一开始就走上规范化、标准化、法制化的道路。（3）检验各模块专业化管理的效果采用绩效考核办法，选取主要工作过程的质量标准作为绩效考核的依据，每月评比一次，达到提高各模块服务质量的目的。二、“和盛嘉园”小区一期管理处人员配置人员配备计划、岗位职责及素质要求部门职务人数学历职称岗位职责素质要求主任主任1大专以上文化，持有全国物业管理企业经理上岗证负责物业管理处的全

5、面管理工作熟练掌握与业务相关的政策、法规、制度，具有丰富的物业管理经验，有较强的组织协调管理、解决问题和语言、文字表达能力。保安队保安队长1高中以上文化，持有专业培训上岗证负责护卫部的全面管理工作具有从事小区护卫管理工作的经验，责任心强，综合素质好。综合部管理员3中专以上文化，持有管理员上岗证负责小区内的物业管理，计算收费，协调、检查业主投诉处理。具有一定的文化、公关素质，有一定协调能力，熟悉物业，懂电脑操作。保安队保安员12初中以上文化，退伍军人或经过专业培训、有上岗证执行各岗位职责，确保小区良好的工作、生活环境。责任心强，政治素质好，

6、有专业知识和护卫管理工作经验，有一定独立处理突发事件能力，形象好。身高男1.68～1.73米之间，女1.55～1.6米之间。工程维修部维修员3经过专业培训、有特殊工种上岗证负责小区的房屋、水电、机电等设备设施的养护和管理。具有水电岗位的技术技能，经验丰富，维修抢修能力强，能吃苦耐劳。绿化洁卫部绿化员2技工以上文化、园林专业负责小区所有公共绿化地及植物的养护和管理。园艺专业或有多年实际操作经验，熟悉绿化养护、管理与种植，能吃苦耐劳。保洁员4经过专业培训负责小区的各项保洁、清洁工作。熟悉日常的和特殊的清洁保洁工作，责任心强，能吃苦耐劳。三、管

7、理处组织机构、运作机制及管理制度㈠管理处组织机构为更好开展“和盛嘉园”小区的物业管理服务工作，提高和盛嘉园小区的服务质量和服务效率，根据小区业务需要，管理处拟设置综合部、工程维修部、保安队、绿化洁卫管理部共四个部门，采用简单的直线式的组织结构，各种职务按垂直系统直线排列，如下图所示。1．这样管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联系简捷，符合量化管理要求。2．和盛嘉园管理处作为物业管理有限公司的下属机构，财务上实行成本独立核算。公司管理处主任综合部保安队工程维修部绿洁部洁卫员绿化员维修员门卫岗巡逻岗队长管理员㈡运作机制管理处在内部

8、管理上将管理活动和管理手段构成一个连续封闭的回路，形成工作任务分配、实施、检查、总结、整改一套严谨的工作监控回路。⑴组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处主任负责