浅谈房产测绘中阳台问题的处理方法

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1、浅谈房产测绘中阳台问题的处理方法一阳台的区分：阳台分为凸阳台、凹阳台、复合阳台。具有两个(含两个)以上．连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；凸凹两部分构成的称为复合型阳台(以下简称“复合阳台”)。二阳台面积的计算：(1)对于有顶盖不封闭的凸阳台或凹阳台是否计算面积作了一条规定，即如果最大进深小于1．0m时，一律不计算面积。这对我们平时测量中遇到的那种标注为站台形式的阳台来说，就有了很大的影响。比如，之前我们对于这种进深0．7m的不封闭站台都是统一按照阳台计算半面积的。(2)对不封闭阳台顶盖的高度进行了细分。征求稿中规定：当上盖高度小

2、于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积；当上盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构体时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按小于两个自然层认定，计算一半建筑面积。(3)征求稿中对有柱阳台的计算进行了细分：对面积>12．O0in和进深>2．10m的有柱凸阳台，视为建筑物上空(房屋内的共享空间)，无论其上盖高度如何，均按其柱的围护结构外围水平投影计算全部建筑面积；当面积≤12．O0Ill或进深≤2．10m时，按其柱的围护结构的水平投影一半面积计算。这种处理笔者认为不太合理，按照国家《房产测量规范》有关阳台的定义

3、，计算阳台半面积还是全面积只看阳台是否封闭，按照征求稿中的这种处理会与国家规范相冲突。(4)对不封闭的凹阳台，征求稿中也作r新的规定：进深>阳台宽度的1／2和进深>2．10133．的未封闭凹阳台，无论上盖高度如何，均视为内廊，计算全部建筑面积；当进深≤阳台宽度的1／2或进深≤2．10m时，按其凹阳台水平投影面积的一半计算。笔者认为这种处理方法比较新颖，2．1m的设置也是合适的。(5)关于复合阳台的计算，征求稿中也作了详细的规定，①当凸出进深>2．5m时，其凹入部分计算全部建筑面积：②当凸出进深≤2．5m时，其凹入进深>2．10m时，其凹人部分计算全部建筑面积；当凹

4、人进深≤2．10Ill时，其凹入部分计算一半建筑面积。这种处理方法与以往的处理方法不一样，以往在计算这种阳台时，只看外面凸出去的阳台是否封闭，如果不封闭的话，整个连凹进去的区域都是作为不封闭阳台计算一半面积的。现在征求稿中的这种处理笔者认为过于繁琐，不利于现场测量操作，值得再商榷。(6)特殊凹阳台的计算征求意见稿中规定：当凹阳台向结构内延伸方向与阳台开敞面不一致时，该延伸部分计算全部建筑面积。如图4所示。对于这种不常见阳台，笔者认为这样处理，还是可行的。(7)关于阳台顶盖不全的问题对于这样的阳台，是否计算面积，各个城市的处理方法也各不相同，一般的做法就是看顶盖，如

5、果顶盖投影面积与阳台底板面积之比小于1／2的，一律不计算建筑面积，这与我们现行的处理方法基本一致。但是征求稿中对这个问题也作了细化，分了两种情况：一是当上层顶盖投影进深≤1．00m或左右重叠≤2．10Ill时，不计算建筑面积；二是当重叠部分>下层阳台面积一半或左右重叠>2．10m时，按重叠部分的一半计算建筑面积。这种处理方法笔者认为更规范，在实际测量中，也是可以把握的。三阳台上花池和空调机位的问题对于阳台上的花池或空调机位是否计算面积，国家200O《房产测量规范》中对此没有给予详细的解释，但是在不计算面积的内容中规定了空调机位和花池是不计算面积的这次江苏省建设厅的

6、征求意见稿中对此又进行了细化(1)结构墙体以外的不计算建筑面积。(2)利用阳台建筑内部分隔形成的花池、空调机位等，应作为阳台部分，计算建筑面积。(3)单独向阳台及建筑内部空间凹进，内部隔墙为非结构墙体的，计算建筑面积；内部隔墙为结构墙体的，不计算建筑面积。笔者认为这种处理方法不太妥当，违背了国家规范中关于空调机位不计算面积的原则。我们的做法就是参考图纸，如果图纸上明确标注为空调机位或花池的，一律在阳台中予以扣除。如果在实测时，空调机位或花池与阳台之间的隔断未做的应要求开发公司现场做到位或者去规划部门出具变更，这样做实际上能更好地保护了购房人的利益。结语必须本层有上

7、盖且有维护结构（栏杆）的阳台才计算面积。1、关于封闭阳台。所谓封闭阳台，就是装了玻璃或者塑钢窗的阳台。但是必须是具有规划审批文件或者规划部门审批合格的施工图的封闭阳台才能满算。不然的话，塑钢封个阳台才一两千，多算的三五个平方在大城市值十来万了。2、未封闭阳台按上盖在维护结构内的水平投影的一半计算。A，如果上盖跨层了，比如阳台在三楼，但是它的盖子却是五楼的地面延伸出来的，那么这个阳台就不算面积。B，如果上盖的水平投影小于阳台地板面积的二分之一，那么整个阳台都不算面积；如果上盖水平投影面积小于阳台地板面积但是又大于它的二分之一的，按照上盖水平投影一半计算。