房地产估价收益法ppt课件.ppt

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1、第六章收益法房地产估价收益法※学习内容主要内容6.1收益法的基本原理6.2收益法的计算公式6.3净收益的确定6.4资本化率的确定6.5收益法的派生方法6.6收益法运用举例（一）概念收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例第六章收益法收益法收益还原法收益资本化法投资法收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理将与承担的未来收益转换为价值，类似于根据利

2、息倒推出本金。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例第六章收益法一、收益法的基本原理根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同直接资本化法报酬资本化法预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法现金流量折现法，房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。收益乘数法将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公

3、式净收益资本化率派生方法运用举例第六章收益法一、收益法的基本原理收益法本质理论依据以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值预期原理决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。即未来所能带来的收益。预期原理基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理第六章收益法（二

4、）理论依据：预期原理基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理第六章收益法（三）收益法的适用的对象和条件基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产未来

5、的收益能较准确地量化风险都能较准确地量化适用对象适用有收益或有潜在收益的房地产如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理第六章收益法（四）收益法的估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费

6、用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理第六章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期资本化率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（一）最一般公式二、收益法的计算公式第六章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例V—房地产在估价时点的收益价格A—

7、房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法的计算公式式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年第六章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现

8、已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。第六章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例(四)净收益在未来的前若干年有变化