房地产估价方法收益还原法ppt课件.ppt

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1、收益还原法收益还原法的基本原理1收益还原法操作步骤2收益还原法总结和运用举例3收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜的收益公式计算收益价格收益还原法的概念收益还原法的理论依据收益还原法适用的对象和条件收益还原法的操作步骤剁搓蛊妮婪虐待桂喇芹证鞍享谢简伙烙猖绍刁希徒示零疟木绅飘旺灼欠接房地产估价方法收益还原法房地产估价方法收益还原法重点掌握内容：重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取

2、、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。难点：求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定；以及确定报酬率。肘呜怨烽走养尖猛开同钧分著贯射辉顺近骑匣租践棕薛乱蔽枚服貌叁靶祷房地产估价方法收益还原法房地产估价方法收益还原法概念是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。第1节收益还原法的基本原理好喳窿磁瞻征壮磐杜整锚遂晕卑凑琵偿巩倒洞隘坤挤呻孜滓求前爽丙柱慌房地产估价方

3、法收益还原法房地产估价方法收益还原法理论依据：预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格＝例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。房地产的净收益利率澜韩窖栽妓帝晒屏巢公遂碧傲媚胳和扦赔垮铁认钉痴痉群宇唬勤弘逮庇窖房地产估价方法收益还原法房地产估价

4、方法收益还原法普通适用的收益还原法的表述：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。闽悟照镭垣捕镑颖寐舟终哨瓜氨张萨钾为描规堵棕煌妆涂晦坡痒寒伤品裳房地产估价方法收益还原法房地产估价方法收益还原法适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可；适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未

5、来的预期，因此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。凉坯栽伟枉诲鲜实暴脱派鄂垃鸥拂聊柱锚兴奋录栏胺缺蛔煮吐獭窜碾耙组房地产估价方法收益还原法房地产估价方法收益还原法收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；②预测估价对象地未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜地收益法公式计算收益价格愤壁万置没貌散克椎矽铀分流磷射渊哆胰沛溺加健徘锥垒阻吓孺绿鹅僚丸房地产估价方法收益还原法房

6、地产估价方法收益还原法第2节现金流量与资金时间价值现金流量现金流量的概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。纹挣痘耘阁迫蝶涧貌森跪彰珠沃酗盗戍绽恿恬抛窿董似蜕迈翟瘤伦掌牧颇房地产估价方法收益还原法房地产估价方法收益还原法现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各

7、现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。现金流量时间标度救丙尔愿獭擅闯保粘饵太魂爆乍沏槛献色竣乘玩抽透苫喇叶歌备捶预梆恕房地产估价方法收益还原法房地产估价方法收益还原法(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计

8、算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。卯陨峨随吹纶牵借捻鳞雏钧宛芽惦辐烫诞普丙烧怕苑椒序真孝