设计阶段的成本控制上课讲义.ppt

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规划设计阶段的成本控制 一、如何理解“设计阶段的成本控制” GemdaleCorporation项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期结构含钢量景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的成本观 —对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费 二、在项目开发过程中“目标成本”是成本控制的前提 项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约 成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。1）结构含钢量偏差率；2）景观造价偏差率；3）示范区成本偏差率；4）设计费偏差率。。。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。 保证安全和品质的前提下，减低含钢量；《各地区项目含钢量限额表》建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m²)北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量 分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏差率分项动态平衡 示范区造价底层商业展示区集中公建展示区费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计控制总价偏差率分项动态平衡 不提倡人海战术--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积 人均设计管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数 避免两种现象：合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；设计费定义：规划建筑设计、景观设计、室内设计为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费：从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图等费用总和（但示范区室内设计费通常计入营销费用） 合理设计费标准：根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如北京、上海、深圳公司：--元/M2其他地区公司：--元/M2 谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度 三、在项目设计过程中实现成本优化的“重点专业地带” 规划方案景观方案部品策划方案建筑方案流程与计划示范区策划施工图 概念设计规划设计单体设计施工图部品设计概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计施工开始 土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案概念规划方案施工图拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计景观方案部品材料清单部品材料定板封样论证阶段工程管理销售示范区策划部品材料调研规划设计示范区景观、装修施工图 最终成本控制了什么？项目建安成本（元/平米）项目设计费（元/平米）因设计投入的人力成本（万平米/人）资金的时间成本（资金周转率）使用阶段的运营成本（元/年）项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段 四、项目规划阶段的成本优化 规划的标准既作为设计输入条件，也作为规划方案的评审依据 内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线 内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本 五、方案设计阶段的成本优化 （一）设计管理1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）明确结构工程师职责2、加强对设计公司的管理与协调（1）合同管理（2）项目攻关（3）做好与设计人员的沟通（4）落实奖惩措施（5）开展设计公司间的交流与竞争成本控制的关键因素3、建立管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（2）坚持设计全过程优化（3）建立专家会议评审制度（4）内部审核制度化 (二)技术管理1、建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。2、结构方案的选择（1）结构型式的确定（2）桩基型式的确定3、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。 4、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）Ⅲ级钢的应用由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。（3）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。 1、成本优化与设计合理周期的确定结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。2、结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。（三）关注事项 建筑形式选择的成本风险 GemdaleCorporation模型研究规避修改的成本风险户型模型研究作为户型研究的重要手段,与公司各协作部门和设计师能够进行更直观,清晰,有效的沟通,意义重大 GemdaleCorporation 六、材料设备选用的成本优化 首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲 南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件规模化生产模式 七、景观方案的成本优化 案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N 前提条件建造成本要求环境目标成本：1390.45（万元）营销要求主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。项目部要求材质选择的本地化和施工工艺的可行性物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低 成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图 成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米））方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8(含水渠边部分一期绿化）268（不含会所建筑）335.00成本拆分表单方造价列表 主要材质部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景观材料第三部分植物第四部分室外部品 第五部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序号项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组 第五部分主要材料部品列表序号项目名称规格单位数量单价（元）总价（万元）备注三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品列表（二） 材料名称：洗石米使用部位：宅间道路材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米浅褐深褐硬地材料工程实景 植物杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元 宅间背靠座椅室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒B 玩具游戏玩具 成本控制计划方案核算得出成本差异目标成本：1390.45（万元）现成本总价：1505.8091（万元）超过目标成本：115.3591（万元） 成本控制计划成本控制计划1、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减成本约20万。2、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准，可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内） 3、硬质景观成本控制根据设计部意见取消了宅间广场4处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。成本控制计划4、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）5、小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约5万元。 合计调减成本：112万调整后还超过目标成本：3.3591万第六部分成本控制计划 八、施工图阶段的成本优化 ①设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制---减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。 总包（主体）施工图周期短，工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，分包（单项）施工图周期充裕、工作量较少，发生变更的几率小、变更的费用额较少，重点把控。根据行业平均水平并结合各子公司现状，将目标值定为？%，不做硬性规定，每期开发完成后作统计，作为项目设计总结后评估。设计变更签证率—说明 案例---设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作伙伴；2）给予合理的设计周期；3）逐步完善的标准化构造设计；4)重视阶段成果标准； 九、成本优化实现的一些途径 1、严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准，2、减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。 3、将先后串行工作变为并行前置：方案将结构、设备、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案可实施；规划设计功能平面结构方案设备方案立面模型部品设计 4、提高决策效率；项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡，80分-100分效应；5、加强合作伙伴管理；建立长期合作伙伴：施工图、模型制作；合同约定清晰：含钢量、目标成本； 6.输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;上阶段成果;7.计划执行力,随时”拉警报”;8.标准化与创新,循环式上升; GemdaleCorporation谢谢聆听！