茗宝花园酒店式公寓营销策划报告ppt课件.ppt

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1、七宝镇茗宝花园酒店式公寓营销策划报告上海杰星2008年10月10日产品规划决定生活形态生活形态决定未来价值从意识形态的高端视角切入赋予项目独特而鲜活的生命力在平庸流行的年代我们以创意提升价值序言项目解读项目解读－区位古北徐家汇吴中路九号线龙柏金汇虹桥枢纽（在建）七宝商务区（规划）万科区域莘庄远郊板块向城市次副中心转变强有力的规划引擎，小环境仍有不足项目开发与城市开发周期存在矛盾项目解读－参数指标预计09年上半年主体封顶，4－5月份可拿到许可证产品中规中矩，但无明显亮点小体量项目要注重营销成本控制市场近期低迷，入市时机尤为关键总建面积8445.31M2地上面积：7121.6

2、1M2地下面积：1323.7M2用地性质居住用地，70年产权楼高11层公寓套数2梯10户，共100套户型面积：40－70平米，小户型产品车位24个项目解读－关键问题时机－选择哪个时间点入市？定位－选择何种细分市场切入？产品－产品的核心竞争力在哪里？推广－小体量项目的推广需要注意什么？低迷市场下，市场时机是何时？大势－市场表现08年商品住宅成交量大幅下滑08年商品住宅成交量同比大幅下滑，下滑幅度超过50％。08年1－9月商品住宅（剔除动迁配套房）成交面积只有690万方，而07年1－9月份成交面积达到1650万平米，同比下滑近60％。08年9月，截至26日商品住宅成交面积为才

3、40万方，日均销售套数不足150套预计08年上海商品住宅年交易量不足1000万，远低于正常年份2000万平米的水平。大势－市场表现市场均价连续三个月微跌，价格走弱的趋势还将延续至6月份住宅均价达到17000的高位，连续三个月微跌。在缺乏成交量支持情况下，楼市均价有进一步下滑的风险进入8月份，以万科为首的楼盘促销力度逐渐加大，据相关统计，8月份上市楼盘有44%低于原先的价格。上海国庆房展会以小型促销为主，基本折扣只有93－95折之间，无法引起市场轰动，上海市场未来存在一轮价格杀跌的可能性大势－外地市场深圳：房价下滑40％，领跌全国2008年6月，深圳市场均价11000元，，

4、比2007年10月最高峰17100元，下跌了36％。杭州：万科9月份以75折促销入市宁波：以产业资本为主导的宁波楼市以大规模的价格促销迎接金九银十从杰星的各地监控情况来看，常州、徐州、湖州、淮安、阜阳等多个城市均处于市场观望期此次调整是全国性，而非区域性的大势－根源调整根源：地产市场周期发展的调整需要宏观经济周期发展的调整需要－－此次地产市场周期从2002年开始启动，截至目前已经运行了6－7年，从房地产运行规律来看，处于繁荣周期的末期，房价涨幅过高，存在调整的需要－－自98年金融危机后，中国宏观经济得到快速发展，黄金十年为地产的大发展打下坚实经济基础，在经济周期发展中存在

5、经济调整需要；次贷危机、人民币贬值、石油等大宗商品价格的高速上涨等因素，给中国以传统制造业为主、以出口贸易为引擎的经济结构带来一定的负面因素，珠三角、长三角等区域的地产市场调整不可避免。大势－导火索楼市价格高位美国次贷危机受到2007年上海楼市价格大幅上扬的的推动，楼市已经出现部分泡沫次贷危机严重影响了中国投资者投资股市楼市的信心次贷危机带来全球需求的萎缩，连带影响到中国以出口为主的经济体系，从而对上海楼市也产生间接的影响大势－市场研判从经济层面来看，本次调整在短期内难以结束预计在2010年世博会的示范下，上海楼市有可能在2009年上半年或年中企稳在市场企稳之前，上海楼市

6、存在一轮杀跌的可能性价平量减价跌量升价平量稳价升量升高位盘整08年上半年价格杀跌08年年底或09年初市场底部09年上半年或09年中调整结束09年下半年－09年年底市场后期最大的风险节点的合力－－世博会－－金融危机的结束－－经济形势的好转项目的市场定位方向在哪里？方向选择小户型产品的产品方向公寓式酒店高端定位并不适合区域状况单身公寓市场有需求但小环境受限制总价的竞争较激烈项目价值无法得到体现酒店式公寓商务需求受到区域发展周期的影响市场低迷导致投资需求萎缩我们项目的定位方向在哪里？分析方法板块研究现状分析规划分析客群分析通过板块研究挖掘现有市场和未来发展的潜在机会市场分析竞争

7、研究居住型产品竞争分析商务（投资）型产品竞争分析通过竞争研究明确定位方向板块解读（七宝市场研究）板块－地位传统的郊区板块（90年代万科郊区化运动的典型代表）未来的城市次副中心（大虹桥枢纽/城市化进程/成熟的郊区居住区/商务区规划）板块－城市发展虹桥枢纽沪青平公路吴中路漕宝路七宝商务区（规划）中春路七莘路吴宝路外环线中春路商务区（规划）汽配家居市场9号线10号线万科城市花园，朗润园等万兆碧林湾皇都花园顾戴路万兆东庭万科城花新园华商时代广场规划商务商业区汇宝广场乐购凯德嘉茂巴黎春天第一阶段：郊区化开发时代特点：郊区化运动，市区人口