第五章房地产市场与市场分析ppt课件.ppt

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1、第五章房地产市场与物业经营管理计划第一节房地产市场概述第二节房地产市场的供求关系第三节房地产市场结构及市场指标第四节房地产市场的特性与功能第五节房地产经营管理计划掌握1、分析描述房地产市场状况的指标有哪些类型，各自的含义是什么?它们相互之间的关系如何？2、房地产市场有哪些特征？3、房地产市场为什么需要政府干预？有哪些干预手段？4、物业经营管理计划的概念是什么？有哪些作用？5、编制物业管理计划的基础工作有哪些？6、物业管理计划的主要内容包括哪几个方面？7、年度运营预算、资本支出预算、长期预算的各

2、自特点是什么？其作用有哪些？熟悉1、什么是房地产市场？其运行环境包括哪些方面？2、影响房地产试产运行运行的因素有哪些？3、房地产市场结构从哪些方面考察？房地产市场细分的方式有哪些？第一节　房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的体系。二、房地产市场的运行环境1、社会环境2、政治环境3、经济环境4、金融环境5、房地产法律制度环境6、技术环境7、资源环境

3、8、国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量（一）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素经济因素政治因素（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展。2、信息、通信技术水平的提高。3、生产和工作方式的转变。4、人文环境的变化。5、自然环境的变化。6、政治制度的变迁。第二节　房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。1、收入的变化。2、其

4、他商品的价格变化。3、对未来的预期。4、政府政策的变化。影响商品住宅需求的因素二、房地产市场的供给由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线。供给的基本法则为当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。影响商品住宅供给的因素开发成本建造技术政府政策相关产品的价格对未来的预期开发商获取利润水平的目标等三、房地产市场的机制自由市场经济计划经济社会主义市场经济市场均衡市场条件变化形成新的均衡价格第三节　

5、房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。二、房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。（一）按地域细分（二）按房地产用途细分居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。（三）按存量增量细分一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。（四）按交易形式细分房地产

6、交易包括房地产买卖、租赁和抵押。（五）按目标市场细分将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以按照目标市场的群体特征进行细分。三、房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。（一）供给指标1、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建设周期10、竣工房屋价值（二）需求指标1、国内生产总值2、人口数3、城市家庭人口4、就业人员数量5、就业分布6、

7、城镇登记失业率7、城市家庭可支配收人8、城市家庭总支出9、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数11、城市居民消费价格指数（三）市场交易指标1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金第四节　房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。（一）市场供给的特点由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置

8、、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。（二）市场需求的特点房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。（三）市场交易的特点由于房地产