房地产开发管理经营与ppt课件.ppt

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1、房地产开发经营与管理课程内容第一章房地产开发的程序与管理及建设项目管理的原理和方法第二章项目策划与可行性研究第三章建设项目选址与工程规划管理第四章居住区规划与设计第五章建设项目前期准备第六章配套建设管理第七章建设项目质量、成本与进度管理第八章建设项目竣工备案和交付使用许可管理第九章营销管理第十章房地产交易与权属登记管理第十一章物业的交接与物业管理第一章房地产开发的程序与管理及建设项目管理的原理和方法一、房地产开发的程序与管理1、房地产开发的主要程序投资机会选择与决策分析机会选择包括投资机会寻找和筛选决

2、策分析包括市场分析与项目财务评价前期工作分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案的制定与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可施工现场的水、电、路通和场地平整市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期信贷对拟建中的项目寻找预租售的客户对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算对承包商的选择提出建议开发项目保险事宜洽谈建设阶段租售阶段一、房地产开发的程序与管理2、土地使用权的获

3、取一、房地产开发的程序与管理3、土地一级开发及其模式以政府为主的模式——组建政府土地发展公司将开发的熟地以成本价交给土地管理部门由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用以民间为主，政府辅助支持的模式土地一级开发的操作程序做出开发区域的近期、中期和长期发展计划对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现

4、状的数量、质量和分布按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域由土地管理部门协助办理土地出让手续制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让一、房地产开发的程序与管理3、土地出让和房地产开发过程中的规划管理（1）土地使用权出让过程中的规划管理出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要

5、附件（2）房地产开发过程中的规划管理开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发《选址规划意见书通知书》申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料一、房地产开发的程序与管理规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的

6、计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达《规划设计条件通知书》设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少于2个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发《规划设计方案审批通知书》建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负

7、责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发《建设工程规划许可证》竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作二、项目及其特征1、项目的定义工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。项目是为了完成某个唯一性的产品或服务所作的一次性努力。2、项目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建设项目及其特征（1）整体性（2）实施时间长（3）不可逆转性（4）产品地点的固定性（5）涉及多个专业和多个学科（6

8、）风险与利润并存三、建设项目周期项目概念形成及可行性研究项目评估及决策项目计划与设计项目采购项目施工竣工验收销售阶段工程量曲线决策阶段计划设计项目施工阶段竣工阶段阶段销售阶段时间项目周期及阶段划分项目周期各阶段对投资的影响项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段1、建设工程项目决策阶段60-70%2、建设工程项目设计阶段20-30%3、施工阶段10-15%4、总结评价阶段四、项目管理项目管理为“一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以