广州光大都会商场项目招商手册 ppt课件.ppt

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1、光大都会商场项目情况介绍主要内容一、项目开发背景介绍二、当前时机与市场形势分析三、招商情况介绍四、项目未来策略建议一、项目开发背景介绍项目早于2006年年底开始构思……目标是建立一个：统一经营管理大型Shoppingmall支持立项原因1）海珠区及其辐射区接近200万的人口一直都缺乏一个综合大型购物娱乐中心2）双地铁交汇站上盖，绝对有利商业发展广佛线8号线（2号线延长线）光大都会3）光是项目及其紧邻地区已有大量人口数量支撑经常性的消费人流项目名称常住人口光大花园约5万多人金沙花园约2万多人金碧湾、富泽园、现代广场、天鹅湾约3万多人保利

2、花园、保利百合约2万多人金碧花园约8万多人翠城花园约10万多人区域其余街道常住人口约20万多人荔湾区、芳村区辐射范围约50万多人项目半径2.5公里常住人口合计约100万4）富力现代商业项目由于已分散销售，加上没有经营管理，相比下我方项目更易凸显竞争优势5）海珠地区缺乏集中式的餐饮焦点区正好为项目带来机遇6）地区人口结构《质与量》不断的提升，有利项目中长线发展项目原来定位及发展方向1）主要统一经营管理运作2）以中档偏高的装修设备建设3）前期以中档的商家及品牌作为主力目标招商对象；4）当中插入部分中高档品牌（或小部分国内高档品牌）5）

3、基本上国际顶尖品牌不纳入考虑范围；6）由于项目坐落在“非办公核心区”及“非传统购物区”所以项目基调以大型综合社区MALL为核心定位目标（当中参照不少于香港地铁沿线成功项目作指引）7）希望以更多的餐饮比例以填补目前海珠区的市场空缺吸引更多的“经常性消费人流”到访。项目基本资料介绍项目效果图总平面规划图及主要经济技术指标用地面积53975㎡容积率2.723总建筑面积220400㎡计入容积率面积146988㎡不计入容积率面积73412㎡地上建筑面积119887㎡地下建筑面积100513㎡商业建筑面积77833㎡住宅建筑面积65286㎡公建配

4、套面积4499.4㎡停车场面积44558㎡设备用房面积22939㎡其他面积5285㎡建筑密度43.30%住宅户数716户车位数950个人防面积20551㎡项目总平面图及出入口示意N工业大道光大花园原有住宅榕景路剖面图跨层梯设计示意三层二层一层负一层负二层三层二层光大层大型户外广场北面户外广场南面下沉式广场天台风情园林设计时尚现代的室内设计大型LED及自动升降T型表演台特色豪华电影院广州首创真冰激光飘雪溜冰场美食广场商场各层平面图B2层（地铁层）地铁入口下沉式广场跨层梯通往油站出口B1层（工业层）下沉式广场斜坡斜坡入口入口中庭首层（光大

5、层）斜坡斜坡入口入口跨层梯L2层（二层）L3层（三层）（A）区内缺乏大型购物中心，项目成功机会大；（B）商业物业的投资效益远高于当时的住宅项目；项目原投资策略解剖（C）拥有固定资产及中长线收租，对企业筹划上市有很大帮助；（D）待区位更为成熟后，项目的增值前景更大；（E）项目落成经营收租后，可抵押银行融出流动资金；（F）如需要时部分位置可拆分出售，套回部分资金，进可攻，退可守；（G）不少国内外资金愿意整体购入大型商用物业作中长线投资。参考例子约66,000㎡商场中华广场+评估值：33亿~38亿约40,000㎡办公楼办公楼部分评估售价约2

6、0,000~24,000元/㎡折合资产约8–9.6亿元商场部分月租约950万面积约66,000㎡平均租金约145元/㎡评估售价30000-34500元/㎡（按5—6%年回报计算）折合资产约20--23亿元/㎡当前时机与市场形势分析紧邻商业项目之情况富力现代项目家乐福+临街商铺家乐福管理老化，不善经营推广原富力出售商铺的租金回报保证期已过，小业主们个别自行出租经营没有统一的经营管理公司进行策划推广，对本项目的竞争有限其商业气氛不足，经营形象欠佳，拖累本项目的前期招商推广。太古仓工业货仓改造项目红酒主题唐菀游艇俱乐部电影院海港项目的起

7、动对本区域的商业氛围及形象有所提高业态元素与本项目竞争不大。逸景项目西城都荟本案项目概况A西城都荟1）原本与本项目的雷同性最大；2）商场因工期延误，导致主力商家推出，对项目形象及招商构成较严重影响；3）目前开业时间模糊，方向不清。B逸景项目（合生）1）项目有一定规模；2）原计划为大型ShoppingMall现改为专业批发市场，对本项目即时失去竞争性海珠城达标国际本案项目概况C海珠城（富力）1）地铁占地覆盖面积只有7000平方米，不合理想大型综合商场布局的需要；2）地块分为两段（5000㎡及2000㎡）不利规划设计；3）现已完成施工图纸

8、，但仍未有施工证；4）从进度上对本项目影响不大；5）富力商业营运经验一般，对本项目有限。D达标国际（烂尾楼重建）1）业主方主力投资目标非商场经营，不欲自行招商。2）之前传闻天河城全面承包，但最终落空。3）现传闻为苏宁整体