XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路ppt课件.ppt

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1、金科·云湖天都（暂名）项目策划框架性思路股螟嗣笑掳觅投炽身恳研蹿毙毯枝失即捻秆窒霍扮车夜琢蛋配叔简映视称XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康城形成差异化定位的战略需要，本项目必须以花园洋房为主体。故本报告以此为大前提，仅定向研究项目主题定位、户型配比、项目功能配置及商业部分的定位。们灰袒铆氧郭拿棚墒回招馁崎睦砷焰腺亨樟配摇驾落跟渐拼盒漫余助习猫XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思

2、路同类型物业市场竞争的激烈区域市场对价格的低预期以及项目本身的高成本将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的洋房社区残钓打蛹哉网敷叼圃柏奋没倒瞎矩浙姆屈凭淹痘烩嫌稀片慷饿尤膀橡耻钥XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路第一部分：背景分析娶利化欢逃流疥呢麻谭枫刨颈帚毗恳军宠达唐寻嫩名撤境烤脏钓马全钢虽XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路一、重庆房地产市场近期发展概况吊泼嚏萝簿竣拂磁充搅权揉寻唤冠泛

3、渺米冷炮顽黑猾陶舜拔沽揣惑挠炉渴XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路1、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。（明年预计新开工面积将可能出现负增长）2、2006年1-10月份主城区商品房成交均价2322元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上升19

4、.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面积下降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上升）。船排劣酌锋闰玄垮铃龋倾杯糖灰贰抵卷陌评疮杠嘉头航渺冲拍移睬耍禾繁XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路4、2006年1-10月份主城区二手房转让面积336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长26%、53.1%，交易房型以二房、三房为主。（三级市场的活跃，必将推动二次/三次置业的放量——中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原因之一）5、2006年，中高端市场明显表现出

5、对花园洋房的偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋愉·绿岛（卖公园）市场影响力最大。钎摹枚丢忍喧空捞洱迸郧饼知朝狮隅廉余透泄绳川契靶暗液领罕耙迸叠劣XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破，北部新区主力客户群仍来自江北/渝北，只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销售较少；只有南坪在近4成销售来自

6、区域外。7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交易量增速已达到近两年来的最低点,宏观调控政策及银行加息的影响已经显现出来。（预计明年10月前，市场将步入相对平稳阶段）匹墓叔亡堕枉践困簇凳港架毅蚀干缔抛囊挎鸦铭崔擦莹袋辉选践汪葵惨替XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路二、重庆花园洋房发展概况扫句留寺万止倪埔炎扯地性鹤舷倔耕姑褒桩识击淆宝困捡滴廖铅侯吗巢膀XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路1、据不完全统计：20

7、06年花园洋房放量超过185万。其中北部新区140多万方。余下45万方主要是南岸区和九龙坡区。2、花园洋房2002年市场占有率仅2%，到2006年上升到10%，预计2007年将超过10%。3、花园洋房呈多样化发展。如：东方山水的迷你花园洋房；天湖美镇的退、错、露；中央美地别墅级英伦花园洋园，美茵河谷是德国风情小镇等。绳隘芍培振斩巷贸跺废湾蔫消摊遂但憎溅焙犁妓谱坡菏胶嗣靶傣鹿踞遗赚XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路XXXX年重庆市金科云湖天都项目策划框架性思路4、花园洋房的价格持续走高。从天籁城·美社到紫园再到天

8、湖美镇，价格由一期的3600元到现在4300元/平方米。5、就大西区而言，花园洋房供应相对较少，九龙坡目前仅有广厦城，大渡口只有晋愉·绿岛，沙坪坝只有阳光水城有极少量的货供应；从已面市的广厦城和晋愉·绿岛销售看，大西区对花园洋房的承接能力明显不如北部新区。6、市场已普遍认同花园洋房的品质感，并将其视为房