第二章 资产评估的基本方法ppt课件.ppt

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1、本章重点掌握三种方法1、概念2、理论依据3、前提条件4、基本要素（重点掌握成本法）5、计算公式（重点掌握成本法及收益法）6、评估程序（重点掌握市场法）7、优缺点8、适用范围第一节成本法P32一、成本法的概念P33是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测扣除被评估资产业已存在的各种贬值从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值功能性贬值经济性贬值成本法的基本思路二、成本法计算公式P33公式1：评估值=重置成本-贬值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值公式2：评估值=重置成本*成新率=重置成

2、本*(1-各种贬值率)三、理论依据：（1）资产的购置成本与价值成正相关；（2）资产价值随着时间的推移会贬值.1、资产的重置成本2、实体性贬值3、资产的功能性贬值4、资产的经济性贬值四、成本法的基本要素（重）成本法的四个基本要素：1.资产的重置成本P35（1）概念重置成本（重置全价）是按在现行市场条件下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货币总额。（与历史成本的关系）。（2）分类重置成本分为复原重置成本和更新重置成本：复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本

3、是指利用新型材料，并根据新的材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本和更新重置成本的区别和联系联系：A、功能相同；B、全新；C、在现行场条件下。区别：A、概念不同；B、实体构成不同；C、大小不同。如何选择？---选更新复原>更新（1）实体性贬值P38资产的实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。（2）功能性贬值P39资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相同而性能更好的资产而造成的资产价值损失。（3）资产的经济性贬值P40资产

4、的经济性贬值是指由于外部条件的不利变化引起资产闲置收益下降等而造成的资产价值损失。2.重置成本下资产的各种贬值四、成本法的前提条件P341.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用途。2.应当具备可利用的历史资料。即参照物资产在实体上、功能上和经济上与被评估资产具有相同性或可比性。五、运用成本法评估资产的基本程序P341.收集与被评估资产有关的重置成本与各种贬值相关的历史成本资料;2.确定被评估资产,并估算重置成本; 3.估算被评估资产的损耗或贬值;4.确定被评估资产的成新率;5.计算确定被评估资产的价值。重

5、置核算法物价指数法六、重置成本的估算P35功能成本法六、重置成本的估算P35（一）重置核算法也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。--化整为零如购买方式重置与自行建造方式重置。CASEP36CASE某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元。其他数据包括：通过细节分析，如按现在市场价格重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1

6、.2万元，机器设备费581万元。计算该生产线的重置成本。参考答案重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元（二）物价指数法P36这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：重置成本=被估资产的账面原值*物价变动指数注意：1、物价变动指数尽量使用个别物价变动指数。2、物价指数法计算的成本是复原重置成本。3、物价指数法适用用于数量多、价值低的大宗资产。4、被估资产的账面原值为资产的历史成本5、物价变动指数可以是定基物价指数或环比物价指数。（二）物价指数法P361

7、.定基物价指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：定基物价指数=评估时点的价格指数/资产购建时点的价格指数 CASE3P40例3物价指数法举例某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，评估时该类资产的定基价格指数为160%，被评估资产的重置成本为多少？被评估资产重置成本=50000*（160%/95%）*100%=84210元（二）物价指数法P362.环比物价指数=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%式中：an——第n年环比价格增长指数，n=1、2、3

8、、4、…nCASE4P36例4价格指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同：