二手房销售,二手房销售顾问谈判培训

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1、房地产销售培训--闵新闻第二章民用建筑构造一、建筑的分类房地产按用途划分：a)    居住房地产b)    商业房地产c)    旅游房地产d)    工业房地产e)    农业房地产居住建筑住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等体育建筑：

2、体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等民用建筑的分类以及建筑物举例：房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签

3、订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。房屋建筑结构分类标准1    钢结构    承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2    钢、钢筋混凝土结构    承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3    钢筋混凝土结构    承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4、4    混合结构    承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5    砖木结构    承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6    其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等框架结构框架结构；指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，在用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点；可自由分割、组成灵活的使用空间缺点；抗震性能差，不宜家具布置和装修剪力墙结构剪力墙结构；用钢筋混凝土墙板

5、来代替框架结构中的梁和柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点；刚度大、空间整体性好，房间内部外露梁、柱棱角，便于室内布置方便使用是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大。框剪结构框剪结构；框架—剪力墙结构也称框剪结构这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够数量的剪力墙，有相当大的刚度。特点；一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般的10几层住宅都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构即节

6、约成本又方便住户。二、建筑的构造组成建筑物构造建筑物的组成：一般是由基础、墙体、柱、地面、楼面、梁、屋顶、楼梯、门窗等部分组成。（一）、基础和地基：1、基础和地基的定义基础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须稳定而可靠。地基：不是建筑物的组成部分，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。（二）、墙体和柱：它们均是竖向承重构件，支撑着屋顶、楼面等，并将这些荷载及自重传给基础。1、墙体：墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰作用、对墙体的要求：A满足热工方面的性能（如保温、隔

7、热、防止产生凝结水）B一定的隔声性能C一定防火性能D足够的强度和稳定性2、墙体的类型：A按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。B按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙。沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙；沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙，其中的外横墙通常称为山墙。C按受力的情况分为承重墙和非承重墙。凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙成为承重墙；不承受外来荷载的墙成为非承重墙。D按使用的材料分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。E按构造方式分为实体墙、空心墙和复合墙。实体墙是用粘土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；空心墙是墙体内部中有空腔的墙，这些空

8、腔可以通过砌筑方式形成，也可以用本身带孔的材料组合而成，如空心砌块等；复合墙是指用两种以上材料