房地产经纪法律风险防控（讲义）ppt课件.ppt

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1、房地产经纪业务法律风险防控主讲人：中国总部法律部张学锋律师2009年8月26日居间法律关系图解中介居间法律规定简析合同法——居间合同第424条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第425条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第426条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定

2、。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第427条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二手房经纪业务流程三步图二手房交易流程三步图.doc客户服务确认书01-客户服务确认书090803.pdf客户服务确认书的效力认定（一）案例一：2004年10月9日，张某在加盟店业务人员的陪同下实地踏看了坐落于上海市某处的房屋，同时张某签署了由加盟店提供的《客户服务确认书》。此后，张某未再与加盟店联系，而是又通过第二家加盟店

3、对该房屋进行了查看，并签署了《买受方看房确认书》，并于2004年11月12日在第二家加盟店的居间下，与原业主签订了《上海市房地产买卖合同》，并向其支付了相关居间报酬。到了2005年3月，加盟店通过查询得知张某已与原业主成交，并已完成交易取得产证。于是，加盟店以张某利用加盟店提供的房源信息、中介服务擅自与业主签订买卖合同，进行交易，而未支付佣金为由，向法院起诉要求张某向其支付佣金。最终，法院认为，加盟店提供的《客户服务确认书》仅能证明张某在加盟店的介绍下，查看了该房屋，而不能证明张某是在加盟店的居间下与原业主达成房屋买卖，加盟店不能据此要求张某支付佣金。鉴于加盟

4、店陪同看房的事实，酌定张某支付加盟店居间必要费用200元。客户服务确认书的效力认定（二）案例二：2007年11月27日，加盟店接受了卢某的买房委托，带卢某去看位于北京市朝阳区的房屋，并签订《客户服务确认书》一份，约定：卢某或其关联方在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及任何价格私下成交（签订正式买卖合同），或通过其他中介方签订买卖合同的，卢某都应按照与出卖方就该物业买卖达成的实际成交价的3%向加盟店支付违约金。2007年12月2日，卢某以其儿子的名义与卖方签订了《买卖合同》，以房价款200.8万元购买房屋。加盟店认为，卢某的做法属于私下成交，因此加盟店起诉卢

5、某，要求按房屋委托价的3％偿付违约金。卢某称，她与加盟店确实签订过《客户服务确认书》，并去看过房，但她并未实际购房，而且，《客户服务确认书》中所涉“在签订确认书后的一年内，不得私下成交或通过其他中介方成交，否则视为违约”的条款，属于格式条款，并排除了加盟店的主要义务而加重了她的责任，应属无效条款。据此，卢某认为自己不存在违约情节。2008年4月28日，法院依法判决卢某偿付加盟店违约金60240元。合同签章问题02-关于签章问题.pdf合同签章的注意事项1、签字应当字迹工整，清晰明辨；签名必须是本名，不能签别名；用英文签名的，最好同时签上中文名；签名必须签在“签

6、字栏”上。2、盖章应当清晰明辨，盖在“盖章栏”上，骑年压月。3、在合同上的用章，必须是公章或合同专用章，盖财务章、部门专用章等均不可。4、加盟店不得私刻并使用带有“21世纪不动产”字样的公章，公章必须与公司注册名称完全一致，一字都不能差。5、合同文本在两页以上的，还必须加盖骑缝章。房屋买卖居间协议03-房屋买卖居间协议书090803.pdf房屋买卖居间协议填写注意事项一、成交价格应填写交易的真实价格。二、签订《定金协议》的房屋，请填写买方支付的定金数额，最高为交易价格的20%，建议由买方在签订《定金协议》当日向卖方支付。三、尽可能约定较长的意向有效期，因为一旦

7、超过意向的有效期，而加盟店仍未能成功将意向金送达卖方时，如买方要求，加盟店需将意向金退回买方。四、卖方收到意向金后，必须签署收款凭证；不得由卖方或其代理人之外的第三人代签收款凭证。佣金确认书的效力认定04-佣金确认书.pdf案例2007年8月，邱女士看到加盟店一处房屋信息，表示欲购买该房。8月6日，双方签署了《佣金确认书》。确认书上记载：该套虹桥路上的房屋成交价格为372万元，佣金3.72万元，佣金支付日期为房屋过户之日。8月22日，邱女士在加盟店的居间下与出售方签订《上海市房地产买卖合同》，该合同记载物业转让价为372万元。邱女士按约实际占有使用了该房屋，加

8、盟店协助买卖双方办理了房产权利转移手续