房地产全程营销交流ppt课件.ppt

《房地产全程营销交流ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、全程地产营销……战争营销人类交流的两种基本方式：营销是实现抱负的最正当、最有效方式!+什么是地产营销？帮楼盘想一个好的概念！为楼盘设计一个好的建筑方案！为楼盘制定一个合适的价格！为楼盘制定一个好的销售方案…………………………什么是全程地产营销？前期策划中期销售后期维护准确的项目定位按预期策略执行，100％销售最高客户满意度，延续到项目入伙一、项目背景：地块阶段、没有规划定位；二、要求：》根据市场情况确定开发目标》根据开发目标确定目标客户》根据目标客户确定物业定位（物业类型、户型…）》建立适合项目的营销体系三、知识体系：》经济学、可行性研究、市场研究、市场营

2、销、创新思维提供对地产项目最适合的系统化的解决方案前期策划中期销售后期维护土地价值成本核算利润评估拿地策略拆迁策略开发节奏客户定位产品定位规划设计报批报建园林定位配套建议功能定位销售前置感性：认知理性：分析静态：研究动态：趋势如何做好前期策划？感性＋理性在哪里？了解区域特点以及交通状况；第一印象不容忽视！有什么？山景/水景/人文景观，感知项目地形地貌特点；感性认知——WHEREWHAT＋感性＋理性对感性认识的初级论证和衍生思考！理性分析——1.区域发展变化；2.周边配套状况；3.风土人情习惯；4.地块优缺点；5.消费能力研究；6.项目档次预判；静态＋动态1

3、、宏观方面：项目所处的社会环境/经济发展/政策利弊等；2、微观方面：》物业状况：物业规模、户型面积、户型比例、户型特色、售价、销售状况………》客户状况（客户导向）——3WWHO：谁买？；WHY：为什么买？WHAT：买什么样的产品？静态研究——1.未来规划片区近几年来整体的发展趋势项目所在片区近3－5年间市场情况（类型、售价、户型面积、户型比例、户型特色、销售速度、销售模式）2.客户方面：3WWHO：未来谁买？；WHY：未来有什么吸引客户购买？WHAT：未来想要买什么样的产品？静态＋动态动态趋势——与开发商有密切关系开发实力开发目标开发经验万科第五园中海月朗

4、苑VS万科城客户是主角5.财智分析：实力理论1.区域半径：圈层理论2.传统片区：片区理论3.区域进化：发展理论4.置业漂移：迁徙理论1.从区域半径分析——圈层理论10公里以外3-10公里3公里2.从传统片区分析——片区理论新片区传统3.从区域发展分析——发展理论华侨城深圳湾填海区政府规划地块拍卖地王/豪宅片区后海/新岸片区政府规划滨海长廊西部通道外滩/新豪宅片区VS4.从目标置业漂移——迁徙理论银湖香蜜湖红树湾新区5.从财智方面分析——实力理论经济实力知识涵养低中高低中高1、总体规划如何布局？2、整体设计概念是什么？3、项目户型比例如何安排？4、项目空间尺

5、度如何确定？4、户型设计有何创新？5、项目成本投入达到什么水平？6、项目的经济收益要如何实现最大？…………………………产品定位是关键意向基本户型区间和比例区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本户型区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.通过片区三级市场的成

6、交户型和需求户型系统分析3意向基本户型区间和比例通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例意向基本户型区间和比例通过对144平上下限面积对本项目进行个案分析第五次通过政策影响分析修正户型的比例5结论一结论二结论三结论四结论五5段论研究法5段论研究法结论二区域看点项目定性预设策划理念静态分析法结论一:结论五寻找依托第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.动态分析法结论三限制分析法第四次通

7、过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例结论四政策分析法第五次通过自身项目和客户群体的分析修正户型的比例1.增加户型可变的可能—星海名城一房变化两房2.增加户型的附加值---可园街院HOUSE复式二层客厅5.8米高复式一层3.在政策范围内实现可能----爱拼才会赢拼接前拼接后产品轴营销轴○基本卖点层高、空间、大堂、立面……产品附加值文化、品质、品牌、生活方式……○哈根达斯价值区卖点前置＋冰淇淋产品轴营销轴○红树林/智能化品牌/金钥匙○哈根达斯价值区基本卖点上善生活极品人生附加价值最终实现项目定位风情定位法写实定位法项目风格定位个性创新法文化定位法风情定

8、位法：结合楼盘的建筑风格及所想要表现的文化气息，赋予项目予不同的风