前期工作流程解析

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1、房地产开发前期工作流程解析前期工作从字面上理解，“前”即说明这项工作具有着前瞻性、先发性和前置条件的特点。但前期工作不是单一的某个节点前的阶段性工作，作为房地产项目开发的重要环节之一，前期工作贯穿项目从获取土地、工程实施、经营运作乃至后续配合处理客户关系的全过程，期间主要发挥的是保障、促进项目顺利开工、建设、销售、交付的相关政府部门审查批准所涉及的对内、对外衔接、配合、协调作用，并为公司融资、经营等活动创造条件。前言简单定义之，这是一项贯彻项目建设始终的以与政府系统各个主管部门、专业单位和其他客体进行有效联系沟通从

2、而求得项目合理和合法开发为主要特征的工作。毫无疑问，前期工作除争取政府部门及有关专业管理单位支持外，与内部相关部门的密切沟通与协作也是至关重要的。前期工作的流程内容较为繁复，总体上以项目推进为主线，落实完成期间各环节必需的基本前置条件，但因诸多工作交叉进行以及许多环节涉及多个部门或单位，为此需统筹考虑、合理安排。由于存在着内在或外在的一些不确定因素（如土地取得的先天性缺陷、设计滞后、工程紧迫而送审资料不完备、政策法规调整变化等），同时时效性要求相对较高，因此前期工作必须具备灵活的处理、协调能力和及时有效的沟通反馈、

3、准确反应能力。根据对前期工作实践的粗浅体会，下面拟按土地取得、政府前期、施工及销售配合、竣工交付四个阶段，基本以一般房产项目实际操作的时间顺序及重要环节为主干，为大家作粗略的解析，如有不尽全面或不当之处，敬请各位指正。一、土地取得阶段流程解析①获取土地市场信息;②政府通过国土资源行政主管部门发布公告以公开方式出让土地（招拍挂）;③通过分析出让公告及文件资料，掌握土地详细信息，测算项目可行性，参与土地出让活动，取得土地。签署《国有建设用地使用权出让合同》，并按约定条件支付土地款;④完成土地移交，落实地块施工基本配套，

4、具备施工条件；着手办理政府前期相关手续。相关说明：（一）土地取得方式土地取得方式从大的概念讲分为划拨和出让两种，其中：1、划拨主要指以下情形：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。2、出让又分为协议出让和公开出让两种方式2.1协议出让方式，曾经是最重要最常用的政府供地方式，但因其没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。为此，2004年3月30日，国土资源部、监察部联合发文规定自当年8月31日后，不得再以历史遗留

5、问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。2.2实际上从2002年7月1日起，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即明确，商业、旅游和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2.2.1招标政府国土资源行政主管部门发布招标公告及相关资料；符合条件的投标人在截止时间前交纳保证金并递交标书；出让人在规定时间当众开标；投标报价低于底价的视为废标，投标人少于3人的，重新招标；评标小组进行评标（一般采用企业资质分、付款进度分、地价综合分综合评标

6、办法），综合评标结果，确定中标人。2.2.2拍卖政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告及相关资料；符合条件的竞买人在截止时间前报名并交纳保证金；竞买人不足3人的，重新拍卖；在规定时间现场公开竞价拍卖；拍卖从起始价开始叫价，竞买人举牌报价（不低于最小增价幅度）；主持人连续3次宣布同一报价而无人再应价的，落槌表示拍卖成交。若该地块设有保留底价而竞买人的最高应价未达到底价的，本次拍卖无效。2.2.3挂牌政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告及相关资料，挂牌时间不少于10个工作日；符合条件的挂牌竞买人在规定时间前交纳保证金；在

7、挂牌期限内只有1个竞买人报价且报价高于起始价，并符合其他条件的，挂牌成交；有2个或2个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于起始价除外；在挂牌期限截止时仍有竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。（二）测算项目可行性要点这里所指的测算项目可行性主要是综合出让条件、规划指标、用地性质、周边土地市场和楼市现状及走势，初步考虑项目类型、产品定位，预测项目总成本及预期利润，确定基本报价和最高心理价位，以决定参与出让活动并取得土地的策略。其中：①规

8、划设计条件中应重点关注容积率指标，容积率指标是确定项目单方土地成本的最重要因素，即通常所讲的地价需折算成楼面价格后作为项目开发是否具备可行性的主要依据，简便的换算公式为：每亩地价乘以15除以容积率即为单位楼面地价。②对土地现状及政府各项配套到位程度的了解和掌握非常重要，也是决定地价总成本的主要因素之一。即要确定该宗地块是否具备即时开发建设的基本条件，需落实地