基于农地发展权视角的农地价值的测算..doc

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1、基于农地发展权视角的农地价值的测算摘要：基于农地发展权基础，通过差值法测算了湖南省农地发展权价值。研究显示，农地发展权价值是农地价值的重要组成部分，其价值远大于农地农业用途的价值。因此，在农地征收中应设定农地发展权价值补偿，从而使农民的权益得到更好的保障。关键字：农地征收；农地发展权；农地价值；差值法一、引言及文献回顾土地权益的价格由土地价格来表示，只有对土地产权进行了明确的界定，土地才能进入市场进行交易。而农地发展权价格体现了农地发展权的权益，它是农地发展权在经济上的体现形式。农地发展权是指农地转为建设用地所具有的开发权利，因此，农地发展权价值是指农地与转变

2、用途后的建设用地价值的差额。可是，在农地的用途进行变更后，土地开发者对土地拥有所有权，土地开发者对土地进行的投资会改变土地的价格和农地的发展权。根据相关的生产要素理论我们知道，投资主体在对相关的客体进行投资后会产生一定的投资利润，而这部分利润是不属于农地发展权价值的，应从农地发展权中将其剔除。因此，本文所讨论的农地发展权价值主要是农地改变其用途，转为建设用地后，农地价值与建设用地价值之间的差额再减去土地开发费和利润之后的价格。我国学者对农地发展权进行了相关的研究，其研究主要集中在农地征收过程中农地发展权对农地增值和农民权益保护方面。臧俊梅(2008)认为农地征

3、收之后的农地非农化的加速是由于农地征收中缺乏对农地发展权的界定，农地征收中农地发展权的缺失导致农地用途的混乱，应加快农地发展权的设立，防止征地权利的滥用。秦祖伟（2009）认为在征收过程中由农地发展权的缺失引发的农民失地和失业问题已经变得越来越普遍，明确农地征收中农地发展权将有利于我国“三农”问题的解决和城乡统筹的发展。任艳胜（2010）在资产定价理论基础上运用条件价值评估法对宜昌、仙桃等地农地征收中农地发展权价值进行测算，结果显示农地发展权的价值要远高于土地本身价值，占农地总价值的79.21%,认为拓展土地发展权将有利于区域规划的整体效率的提高和区域可持续的

4、发展。朱一中（2012）在土地发展权基础上测算了土地增值收益，结果显示以农地发展权价值为征收补偿标准的补偿原则将是农地补偿制度的改革方向。在城市化进程中，农地发展权缺失导致失地农民权益受损的现象越来越普遍，本文基于农地发展权的视角对农地价值进行测算，通过定量的方法分析农地征收过程中农地价值的损失，将有利于弥补我国失地农民权益的损失和农地征收制度的完善。二、测算方法及数据来源（一）测算方法1.农地价格的测算（1）农地资源的经济产出价值。由于农地主要是用来种植粮食作物的，因此，我们可以把农地资源上粮食作物每年的纯收益看成是农地资源的经济产出价值。此外，湖南省是我国

5、农业大省，粮食作物以水稻为主，因此，在计算农地资源的经济产出价值时我们主要选取水稻的纯收益来进行计算。所用公式表示为：Je=ESLit-Cit/rit(1)公式(1)中，Je代表农地资源的经济产出价值；Lit代表第t年种植第i中作物的收益；Cit代表第t年种植第i中作物所需的成本；r为第t年的农地还原率。(2)农地资源的生态价值。在计算生态价值时，本文直接借鉴Costanza的研究成果。在十种不同:类型的农地中，选取了四种类型土地的生态效益。具体计算见公式：JS二E(RXNt)/Nt(2)公式(2)中，JS表示农地的生态价值，R表示不同类型土地的生态效益，Nt

6、.表示每年征收农地的面积。(2)农地资源的社会保障价值。根据上述分析，农地资源的社会保障价值包括就业保障和养老保险价值，因此，社会保障价值可以表示为以下公式：Jb二Jy+Jl(3)Jb为农地资源的社会保障价值，Jy为农地资源的就业保障价值，J1为农地资源的养老保险价值。Jy二Dt/Mt(4)式(4)中，Dt为湖南省每年城镇居民最低生活保障标准，Mt为被评价地区人均农地面积。Jl=la/Mt(5)式(5)中，la为人均养老保险价值，根据当地人均年龄为a时的个人保险费定缴金额来代替；Mt为被t年被评价地区人均农地面积。（5）式中la的计算公式为：la=laxXg+

7、lafXb（6）式（6）中，lax为平均年龄为a时，男性公民保险费是缴金额基数；而laf为平均年龄为a时，女性公民保险费窟缴金额基数。g为女性人口占总人口的比例，b为男性人口占总人口的比例。1.市地价格的测算在计算湖南省各市州市场价格水平时，根据《湖南省国土资源公报》统计的湖南省各市州土地出让价（即土地市场价格）和土地出让面积，通过相关数据的整理，计算出湖南省各市州各年度的平均市场价格。1.土地开发费、利息、利润的测算参照相关文献资料，按照国家土地开发成本的现有数据，通过各年之间的物价指数的变化将土地开发成本调整至所需年份的土地开发成本费用。各年的利息采用年贷

8、款利率通过静态的发生进行计算，利润则选