住房租赁也将彻底改变上海楼市.doc

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1、住房租赁也许将彻底改变上海楼市今天的文章是提出另一种视角去看待现在很火的租赁住房。其中包含了大量的假设条件和猜测，因而如果与未来现实发展雷同，那么你就当是纯属巧合吧。PART1几个“如果”，几笔账我们来算一笔账：如果租70年房，要交多少租金？上海市目前的平均租赁回报率是1.5%，那么租70年就是1.5%*70=105%。相当于租70年略微超过现在买一套房的总价。所以，我们要用第1个“如果”了。如果有人愿意将70年的房租一次性付清给开发商，那么对于开发商来说，租与卖在收益上就没有差异但是现实中如果有人这样做，那么他一定是神经病。因为资金也是有成本

2、的。即使是银行，光资金筹集成本也在2%左右（平均存款利率），更不用说资金被占用形成的成本。而上海1.5%的年租金收益根本无法覆盖这样的资金成本。所以第1个如果是个坏果子，不成立那么第2个如果来了如果出租回报率能够达到4.9%（贷款基准利率）以上呢？这就基本相当于发放个人住房贷款的收益了。开发商和银行似乎就有动机和理由将租赁房作为一门“生意”来做。接着是第3个如果如果政府在这场房产改革中不承担巨大损失。而又有良好的政治效益。那政府也会把它当做长久的“事业”来做。还有第4个如果如果消费者越来越难正常买到“一手”住宅（特别市区），而另一方面房价又很难

3、再大涨。那么消费方式可能被逼迫转向租赁。而从现在来看，后3个“如果”似乎已经不完全是“如果”了。PART2推进住房租赁市场发展去年6月初，政府提出了要加快培育和发展住房租赁市场。自此，后续配套颁布了包括“租售同权”等等政策和指导意见。住房租赁成为了一个热点话题。而对于市场，目前最直接的反映就是土地。上表是2017年至今上海住宅用地出让结果统计。建筑面积合计约328万方，其中租赁住房68万方（约占整体的20%）。第一年推进政策，租赁与销售就已经二八分，政策执行表现得非常坚决。其中的5块纯租赁用地更是非常值得关注。原因有二，一是价格，二是受让方。1

4、、关于价格乍一看就会发现土地价格非常低。但是到底低到了什么程度呢？为了更好的去理解，我们以假设真的有人一次性购买70年“租金收益权”为前提，来粗略计算下租金收益率：一般来说，房地产开发涉及的几项主要成本是“土地款”、“建安费用”、“三费”、“增值税及其附加”以及“土地增值税”：“土地款”：政府出让的土地总价；“建安费用”：相对固定，在上海大致上4000-6000元/平就属于品质不错的标准了，这里我们按照6000元/㎡计算；“三费”：一般按照“土地款”与“建安费用”之和的10%左右估算；“增值税及其附加”：实际上在2016年“营改增”之后变成了：

5、营收金额/(1+11%)*11%-进项税费，这里为了方便计算还是按照原来”营业税及其附加“的：营收金额/(1+5.5%)*5.5%来计算。两者相差不会太大，并且由于”营改增“实际是降低了企业税收压力，因而这里使用原来营业税算法来计算成本，只会增加最终的成本而不是减少，即对于汇总的收益率只会低估不会高估。“土地增值税”：由于不涉及“所有权”转让，仅仅只是出租，因而不交土地增值税。纯租赁宅地成本、收益粗略计算细项情况备注：租金水平数据为链家网挂牌出租房源价格中位数水平统计为成本、收益的总表如下：纯租赁宅地成本、收益粗略计算情况汇总由于土地价格的低廉

6、，租赁收益飙升，租赁资产即使说不上充满了吸引力，至少一定不再是神经病才会买的劣等资产了。并且实际上，由于可以针对租赁用途进行开发，项目可以打造高溢价产品（一个比较简单的例子，2套一室户租金之和大幅高于1套同等面积的两室户租金），我们姑且将这种溢价与可能的不满租相互抵消掉（实际上就这几块土地的地段来说，想要不满租也挺困难）。并且租金实际上可以设计一种租金收取模式，与通胀或者通缩相挂钩。再加上增值税在以上计算中被高估了，实际的收益率理论上应该更高。1、关于受让方由于土地价格低，按照市场价进行出租的项目成为了有利可图的资产。这样的资产能够持续吸引各种

7、“人”进行投资。开发商、投资商的受益使这种模式形成了可持续性。但是为什么能够获得低价土地？当然是因为政府让利啊。那么在政府手头本身不宽裕的情况下（当然上海政府还是相对比较有底气的），政府低价出让租赁住宅土地似乎是牺牲了大量经济利益。对于政府来说，这样的模式能够持续么？当然能持续，只要土地受让方是国企。并且事实也是如此。5块低价纯租赁宅地无一例外都是上海地方国企取得，所谓的牺牲土地出让金不过是左口袋进右口袋。既然“没有出让”，那么谈何损失？甚至税收估计反而增加了。营收基本相同的情况下，总成本降低，那么利润就提高了。公司所得税的税率并没有变，企业所

8、得税就跟着提高了。PART3住房租赁也许将彻底改变上海楼市我认为，也许推进住房租赁市场的发展将会是一轮新的“房改”。两个理由：理由一：这是改革性的举措