市场比较法ppt课件.ppt

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1、房地产评估4.市场比较法§4.1市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念1.其他名称比较法市场法市价比较法交易实例比较法买卖实例比较法市场资料比较法交易案例比较法直接交易案例比较法2.含义市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。§4.1市场比较法的基本原理二、理论依据替代原理§4.1市场比较法的基本原理二、理论依据交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D待估房地产交易日期修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比准价格B比准价格C比准价格D比准价格A比较综合§4.1市场比较法的基本原理三、适用对

2、象和适用条件1.适用对象：①数量较多、②经常发生交易、③具有一定可比性的房地产。2.适用条件：在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。3.适用范围：1.房地产市场发育。2.交易案例资料客观。3.比较案例与估价对象具有替代性。§4.1市场比较法的基本原理三、适用对象和适用条件4.不适用范围：房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方；某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产；教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产；风景名胜土地和矿产资源用地；图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。§4.1市场比较法的基本原理四、市场比较法的限制条件§4.1市

3、场比较法的基本原理五、市场比较法的操作步骤§4.2交易实例的搜集一、收集交易实例的途径1、查阅政府有关部门的房地产交易资料2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息3、扮装成欲购房地产的顾客4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情5、同行之间随时交流、互相提供行情资料6、其他途径，如网络资源§4.2交易实例的搜集二、交易实例的搜集内容1.交易双方情况及交易目的2.交易实例房地产状况土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规

4、划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……3.成交价格、成交日期、付款方式§4.3可比实例的选取一、可比实例是估价对象的类似房地产1.可比实例应与估价对象的区位相近2.可比实例应与估价对象的用途相同4.可比实例应与估价对象的建筑结构相同3.可比实例应与估价对象的权利性质相同5.可比实例的交易类型应与估价对象相同§4.3可比实例的选取一、可比实例是估价对象的类似房地产二、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近三、与估价对象房地产的价格类型应相同四、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格一般选取3~10个可比实例即可。一般

5、认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。§4.3可比实例的选取【例】有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表所给资料中选取合适的比较实例。序号房屋性质是否空置估价时间、目的地区级别市场价格A钢混结构七层综合大楼空置近期／出售7级1700元／m2B砖混结构七层住宅空置3年前／出售10级960元／m2C砖混结构七层住宅空置近期／出租6级690元／m2D砖混结构七层住宅空置1年前／抵押7级抵押价值1100元／m2E砖混结构七层住宅空置近期／出售7级1500元／m2§4.4价格可比基础的建立选取了合适的可比实例后，在对比较

6、实例进行修正之前，应先对这些可比实例的价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理包括：统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和面积单位§4.4价格可比基础的建立一、统一付款方式同一名义价格，付款期限的长短，付款金额在付款期限内的分布不同，实际价格也不同§4.4价格可比基础的建立【例】一套建筑面积100平方米，每平方米建筑面积300元的住房，成交价为30万元。双方约定，从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付10万元。假设年利率为10％，则在其成交日期时一次付清的价格为：10+10/(1+10％)0.5+10/(1+10％)

7、=28.625（万元）§4.4价格可比基础的建立二、统一采用单价三、统一币种和货币单位先调整，后修正：采用成交日期时的市场汇价先修正，后调整：采用估价时点时的市场汇价§4.4价格可比基础的建立【例】有A、B两宗可比实例，A实例为一宗60000㎡的地块，交易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元=8.50元人民币；B实例为一宗55000㎡的地块，成交价格为8000万元人民币，请比较