房地产成本管理突出问题和对策探究

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1、房地产成本管理突出问题和对策探究　　摘要：作为一个基础性的行业，房地产行业在国民经济的发展过程中起着非常重要的作用，所以，对房地产的开发造价进行控制和管理关系到国计民生问题。在对房地产成本管理控制进行论述之时，从投资决策、设计以及执行这几个阶段来阐释内容，接着对房地产成本管理中现存问题进行分析，并就此提出了相应解决对策，以便为我国房地产行业的成本管理提供可供参考的意见和建议。关键字：房地产；成本管理；问题；对策中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：一、房地产成本管理控制现存问题在我国建设项目中，时常出现决算大于预算的情况

2、，对房地产建设市场秩序的建立以及确立行规造成了严重的影响，并对整个行业信誉产生了损害。文中就房地产开发四个阶段对房地产成本管理中现存问题进行了大致分析。（一）投资决策期间7在对项目计划书进行编写这段期间，对工程所进行的估价一旦经由审批便会进行最后的拨款，还有就是对甲方交易最高限额进行规定，但此种估价通常都不具备很强的准确性。主要体现在如下几方面：一是，不确定工程量。此段期间的工作是对可行性进行分析并确定方案，工作人员通常会按照经验来对工程量进行判断，因为房地产行业具备独特性和一次性的特质，也就使得设计、功能等对工程量产生影响。二是，

3、通常情况下，现有房地产在进行开发之时，都会按照招投标的形式来对供应方或者建设方加以选择，特别是国有企业里面的中铁建和中铁等较为大型的建设企业，他们都是通过投标的形式来获取合同的。有些情况下，为达到中标的目的，建设方会在合同中将自身责任模糊，从而使标价降低同时又不会让对方产生怀疑。一旦中标，他们便会借口让投资方提升投资的额度，到最后业主便会发现其成本远远超过招投标规定的限额。（二）设计期间工程造价最为薄弱的一环便是设计阶段，它同时也是房地产企业对成本进行控制最为关键性的一环。这个时期导致造价失控最为关键的因素如下：1、不合理的方案设计

4、：通常情况下，在设计的最初期间并未对开发地点地质状况加以充分考虑。在勘察某些项目之时，常会发现土质与设计方案不符，如此一来，便使得资金和时间被大量浪费。2、设计方案并非最佳：材料数量、规格7以及人员数量等都会受设计方案的直接影响，这些都与造价有直接的关联。在进行方案设计之时，设计人员会将关注的重点放在建设上，而对经济性不大关注。由于经验不足或专业性欠缺，致使某些设计人员设计出来的方案设计有漏项或太过保守，又或者计费的标准太高等一系列的状况。3、并未按照规章制度来办事：并未按照边建设、边设计和边勘察的原则来进行设计，如此一来便导致财力

5、、人力和物力产生不必要损失。（三）基建期间设计方案执行的阶段便是基建施工，假如所设计方案非常好，那么在施工阶段便很难发生造价失控的状况。但通常情况下，设计方案都会存在漏洞，这主要是受施工阶段的意外事件或设计人员主观因素等的影响，造成原设计不能得到贯彻落实。对非程序性或不可预测事件进行处理都会导致成本的上升。除此之外，在建设中也会产生设计不合理的状况，假如不进行及时的更改，便会导致产生更多错误。（四）竣工结算期间这一阶段最主要是进行资金的核算。某些施工单位会对此次机会加以利用，在竣工图上面将改进的设计和材料标注上，进而使结算造价增大，

6、而对不利于自身的地方则不将其标注出来。二、房地产成本管理控制强化对策（一）投资决策期间7工程造价形成的根源便在于投资决策期间，在这一阶段控制房地产的成本是实现资源最优化最为重要和直接的环节。1、将市场调查工作做好。经济行为开展的首要环节便是进行市场调查，只有对市场需求以及环境予以充分了解之后，才能使销售量增加，从而获得社会和经济效益。调查的目的在于深入市场和基层，有针对性的搜集信息和数据，经由分析、分类、筛选信息来做出结论。2、将财务分析的相关工作做好。由专业人士来评价项目的资金筹集、回收期、盈利能力、风险，站在经济和整体的角度来对

7、房地产项目的可行性进行评价。盈利能力在某种程度上是对资金使用效率所进行的说明，一般而言，投资人士所投资的项目都是高回报率的；评价资金活动极为重要的一项内容便是资金的回收期，它会对资金的流向产生直接的影响，某些情况下不能将资金回收回来，会导致企业由于欠缺资金而错失良机；此外，企业也要将评价自我能力和信誉的工作做好，当然这也是房地产向银行贷款进行筹资最为常见的形式之一。（二）设计期间7对业主投资产生重大影响的阶段除了决策阶段之外便是设计阶段。这一阶段极为重要的任务便是确保所提供图纸满足功能需求，并且处在合理预算之内。由于设计图纸是进行项

8、目施工最为重要的凭证，它的好坏将会对成本产生直接的影响。一来，对设计方案采取招投标形式。采取招投标最大的好处便在于可以将专业人士聚集在一起，通过对各种方案进行对比，将满足最低要求的低价标确定下来。这样一来不仅能使业主方节省成本，同时还