御景东方项目提案—7.8初稿

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1、谨呈：明辉房地产有限公司长沙洋溢营销策划有限公司——江西项目组2012年7月御景东方项目营销策划提案感谢贵公司提供了丰富详尽而有效的资料和信息，为我们的工作提供了莫大的便利。以此为基础，洋溢地产本着“专业、客观、想甲方之所想”态度成立了专案组，对项目本身以及丰城地产市场进行实地考察，经过近半个月来的资料搜索、分析和讨论，制定出此推广方案。前言本案逻辑思维导图营销模式推广策略渠道策略定价方法定价分析价格建议销售组织推盘计划地块解读项目认知初步研判政策层面丰城市场竞争对手发展机会及方向价值挖掘与提升项目定位客群定位营销组织及推盘操

2、作建议项目定价项目推广项目定位市场分析项目初步研判项目现状什么样？如果要在期望和目标之前权衡我们必须明白一个重要的前提：项目初步研判地块解读项目认知初步研判第一章北侧：综合大楼、公安大楼西侧：检察院，劳动市场，金马别墅地块东侧：海棠华城及人和商贸城南侧：三千套小区总体来看地块是呈东西向长方形规则地块，地势平整项目区位图本项目基本情况：项目地处丰城市新城区部门综合大楼和公安大楼用地南侧，总用地面积34630平方米（约51.94亩）。本案市政、人文资源是本项目外部环境中最大的资源优势；整个板块集聚了希尔顿、福泽·上城、海棠华城等品

3、牌性项目，区域板块价值逐步提升；市政配套有剑邑广场、综合大楼，交通便捷，但生活配套较为缺乏项目周边情况：项目紧邻的两个地块分别是海棠华城和希尔顿（仅就在售的商品住宅而言）。海棠华城不到3.0的容积率、36%的绿地率以及新技术新材料打造的高端形象，对本案形成直接冲击。希尔顿18.8万方的建筑体量略大于本案，其市政资源更优于本案。坐等地块红线图项目地块轮廓及其基本指标用地面积：34630㎡建筑面积：16万㎡(其中地下室1.93万平方米，架空层0.26万平方米)容积率：4.0绿地率：36%建筑密度：26.84%商业（待定）20000

4、㎡左右坐等地块红线图从指标可以看出，本案体量适中，容积率较高、绿地率不高，对于高端物业来说，产品的基本素质相对于大型高端物业标准尚有差距。项目解读——项目产品坐等项目详细资料观点一本案在高端形象产品中容积率较高、绿地率偏小，在用地规模较小的同时，很难打造一个相符于高端产品的社区环境，所以我们需要打破常规竞争方式，但我们还要考虑如何在意象上营造我们的产品，使产品更有文化、更有内涵。观点二本案致力于打造高端品质楼盘，但又可能无法满足社区环境的高要求。所以我们要做到精准寻找目标客户群，放大产品概念，提升产品价值，做好产品意象经营，截

5、留意向客户。项目初步研判结论我们要进入的是一个什么样的市场？如果要在理想与现实之见权衡我们必须明白一个重要的前提：第二章市场分析政策层面丰城市场竞争对手洋溢地产从目前整体房地产发展趋势来看，后市政策微调的主要着力点依然是释放刚需、降低刚需购房压力，限购和限贷、打击投机投资炒作，这一根本方向将是2012年乃至今后很长一段时间内楼市调控不可动摇的政策底线。中央政府——坚持限购、限贷不动摇；促进房价合理回归市场分析——政策层面洋溢地产两会之后，国家房市调控已明确由“狠”转“稳”1、“抑房价”转为“抑投资、投机”去年调控房价的压力较大

6、，调控的重心一直落在抑制房价上，中央表示要坚决遏制房价过快上涨的势头，并强调切实稳定房地产市场价格。与去年“狠”压房价不同的是，今年调控更加注重房市之“稳”，强调抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。2、“高压态势”转为“精准调控”中央一方面对调控持坚定不移的态度，一方面也采取灵活性安排，在把控的力度上有所调整，由过去的“高压”调控，转为现在的“精准化”调控，这从中央的一些微调信号中便可看出。3、调控将转向“常态化”在政府工作报告中，多次提到了对制度的要求，这表明中央开始从制度着手，不是一味地延续过去狠狠打击的态势，而是着重制

7、度性建设，让调控常态化。4、“问责制”转为“否决制”在去年的政府工作报告中，我们可以看到中央对于问责机制的重视，强调了相关政府对稳定房价和住房保障工作要担负责任，并表示对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方要追究责任。而今年，这一说法并未出现，只是强调了要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。可见，中央并未就地方调控情况对地方进行问责，但若地方有违调控的宗旨，中央就会予以否决，“问责制”俨然已转为“否决制”，地方调控的压力也有所减小。洋溢地产地方政府——政策微调，刚需放量各地网签统计发布数据

8、显示，2012年5月，全国54个城市商品房成交超过22万套，环比4月上涨22%。达到限购以来的新高。日光盘开始不断显现，部分开发商甚至萌发涨价的愿望。中房信的数据显示，北京5月的成交量已经达到110万平方米，而4月的成交量仅85万平方米，3月更只有82万平方米。去年5月的成交