保障房融资渠道多样化探究

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1、保障房融资渠道多样化探究　　摘要：中国的住房体制在经过了十几年的改革之后有着天翻地覆的改变，也使得我国房地产在市场经济的催化下迅速扩张，带动房价节节攀升。由高房价所引发的一系列的社会问题，已经成为影响国计民生的重要性因素。发展完善的保障房体系是对市场机制的很好的补充，是政府解决市场失灵的对策，使保障房和商品房的市场齐头并进地发展能够成为现实。关键词：保障性住房商业银行房地产信托基金一、我国保障房的现状1998年，国家发布了停止住房分配的政策，逐步实行住房分配货币化。因此，商品房变成人民解决住房问

2、题的主要途径。住房商品化后，从2004年到2008年，我国保障房投资额在房地产总投资额中的比例不断降低，保障房建设极大地落后于商品房。保障房是政府帮助低收入人群有房可住的的一种政策性措施，强调的是保障这两个字，要发展保障性住房并不是要否认和取消住房的商品化，而是为了调节市场经济，完善住房市场，解决市场住房商品性所带来的问题。发展完善的保障房体系是对市场机制的很好的补充，是政府解决市场失灵的对策，使保障房和商品房的市场齐头并进地发展能够成为现实。7二、保障房建设的最大问题如今影响着我国保障性住房建

3、设进程的最大的问题就是保障房建设资金不足，融资渠道狭隘。这个问题是由很多原因形成的。（一）政府主导，但满足不了巨大缺口“十二五”规划中提到要建设3600套保障性住房，这将需要五万亿的资金投入。据统计，2011年的建设1000万套保障房建设资金一共需要1.3亿元人民币，其中5000多亿元资金将由中央政府。而这5000亿元一方面是由中央财政承担，中央财政全年支付了1500多亿元保障房资金；另外是各地方政府投入土地出让金收入的10%，再加上公积金的增值收益及中央代发地方的建设债券与公积金的贷款试点，总

4、共合计有2500-3500亿元左右。在现在持续增加对房地产市场调控力度的情况下，以保障房的目标人群为立足点，在保障房的土地交易中，地方政府靠高价卖出土地，这样造成在保障房土地交易中政府并没有得到巨额收益。于此同时地方还要从其他收入中分出部分资金来补充保障房，不少地方政府因此透支，长此以往会制约对保障房建设资金的投入。（二）银行资金压力大7商业银行是金融性企业，是以最大程度追求盈利为目标的。银行安全性经营的必要条件是依据安全性和收益性为原则来发放贷款。但是保障性住房的建设要经过公示、摇号和行政审批

5、等环节，整个过程周期长，资金回笼速度较慢，这些特点会给商业银行带来一定程度的压力。除此之外保障性住房的政策性强，但是投资收益率不高，贷款利润甚至可能达到亏损，这些也是商业银行对为保障房提供资金缺乏热情而且非常谨慎的原因。（三）保险资金没有得到充分利用对于保险资金而言，保障房投资风险是可控的、长期来看具有稳定性、有着可靠担保的优良投资品种，与如今保险资金配置需求一致，同时也对降低保险资金的使用对资本市场的依赖度有利，也能规避保险资金运动受到市场波动带来的风险。由于资金运用的具体实施细则还没有确定，

6、现在还只是在形式上和名义上开放保险资金。（四）金融创新工具的缺失如今，我国保障房融资大都寄托在财政羽翼下，金融机构暂时还没有发挥实质性作用。保障房的融资方式的传统、单一以及融资渠道不通畅已成为建立保障房体系在金融方面的瓶颈。证券化在吸引社会资金、拓宽融资渠道上有独特的优势，证券化的成功工具有房地产信托投资基金和贷款证券化等。信托投资基金以股票或者受益凭证的形式从而吸引社会资金达到融资目的，贷款证券化是将保障性住房建设进行的投资贷款证券化，来增强这部分金融资产的流动性，减少商业银行的隐性风险，有助

7、于阻止银行再生不良贷款。7三、建立渠道多样化的保障房融资体系（一）发挥政府的主导作用，成立强有力的独立机构成功建立强有力的独立机构需要经历一个包括保障性住房融资、房屋建设、房源出售、目标客户准入、售后管理、社会监督等的过程。，采用以政府信用为保障的模式，在渠道拓展和资金管理方面可以增强运营机构的融资能力，提高融资模式的灵活性，节约融资的交易成本，有效盘活已融到的资金，减少运营机构的管理费用。学习新加坡成功的模式，中国能够依法成立一个类似于新加坡建屋发展局的以政府为主导、负责保障性住房开发、建设和

8、管理的专门性机构，来帮助建立中国的保障房融资体系。（二）发挥商业银行更强大的融资作用2011年1000万套保障房需要的建设资金高达1.3万亿人民币，相当于2011年全社会固定资产投资总额的5%。据测算，保障房初期建设所需融资资金数额可能达到4000～7000亿元，初期建设的融资资金还是以银行信贷为主。在向社会机构募集资金来源构成中，商业银行最少占到三分之一到二分之一。支撑保障性住房融资的除了国有大银行之外，还离不开地方城商行和农信社等的参与。商业银行对保障房贷款投入力度在不断加大的同时，还要对贷