房地产价格上涨原因探究

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1、房地产价格上涨原因探究　　摘要：自1998年取消分房制度至今，十几年来房价一路飙升，我国房地产业逐步升温，房价居高不下。房地产调控一路如影随形，但似乎房价像脱缰的野马，越调越高。去年国五条的出台似乎向市场注入了房价下降的信号，但伴随着今年3月份房价的继续走高，房地产市场又一次出现上涨趋势。本文将从房地产供给、需求、政府调控政策等几个方面分析我国房价上涨的原因。关键词：房地产业；房价上涨；原因一、房地产市场有效供给不足（一）土地资源本身的稀缺性以及我国土地制度的制约我国土地资源有限，面对众多的人口，8亿亩耕地的红线不能触碰，土地资源稀缺。而且，随着人口向大中城市的涌入，人均住房面

2、积减少，城市土地更为紧缺。加上我国现有土地制度的制约，土地的供给不足。8土地是国家所有，土地使用使用权的价格就是土地价格。根据我国《土地管理法》规定，土地一级市场是由政府垄断的。在一级市场中，国家是惟一的供给者；土地出让方式灵活，有协议出让、拍卖、招标和挂牌等多种方式，因此价格差异很大，这就导致了土地市场乃至房地产市场价格的差异性巨大，并引起土地市场存在混乱、不平等交易，寻租行为严重。土地是房地产的根基，土地市场的垄断和供给不足必将对楼市产生重要影响。（二）房地产开发成本高1.寻租成本。我国现有的土地制度安排很容易产生寻租现象。由于土地资源完全垄断于政府，而土地行政审批部门的权

3、力缺乏有效的制度约束，房地产开发企业拥有寻租的机会。对房地产开发企业来说，获得土地资源是他们向政府官员寻租的动力。这样使得政府和房地产开发企业形成了利益共同体，房地产市场政商一体化加剧了房地产市场的区域性垄断。2.土地成本。房产开发商购买土地的高成本，主要与我国的土地财政有关。地方财政为了增加财政收入，有提高地价的意愿。土地成本占到了开发商成本的50%左右，其对房价走高的影响可见一斑。3.劳动力成本。随着我国经济的增长，人均收入水平提升，劳动力成本增加。我国的人口红利逐渐消失，人口老龄化的趋势加剧，多种原因共同造成了用工成本的提高。84.筹资成本。房地产业特点决定了它对资金的需

4、求量巨大，且随着工程的进行，必须有持续不断的资金投入。房产开发企业的运营资金需求较一般企业更高。鉴于如此高的资金需求，理论上说房产开发企业应该具有多元化的融资渠道。但彭兴韵的研究却得出了这样的结论：除自筹资金外，房地产开发企业的资金来源主要是国内银行贷款和其他资金来源。而其他资金来源基本上是以消费者按揭贷款为主的房地产预售款。总的来说，房地产开发企业80%以上的资金来自银行贷款。在利率不断进行调整的过程中，房地产开发企业的资金获得成本也会上升。（三）供给结构失衡2004年8月31日，这一天是划拨用地停办“大限日”，此后土地上市要通过“招拍挂”。这之后，开发商更视土地为宝，为让土

5、地创造出更大价值，开始在产品上做文章。一方面，由于房地产开发商的逐利性，高档住宅等是他们开发的重点，而经济适用房、廉租房等具有社会保障性质的普通商品房供给量有限。这就是有很多楼盘空置率高的部分原因。另一方面，由于生活条件的改善，人们对于住房质量的要求越来越高，物业、绿化、小区配套设施、区位优势等都是人们买房关注的要素，这也无形中要求开发商提升房产质量，在房地产建设方面加大投入，这些也是造成房价上涨的原因。（四）房地产业竞争机制弱8在房地产区域市场中存在较大的进入障碍，使得房地产市场总体上缺乏足够的竞争，企业效率无法在竞争中提高，房产开发企业降低运营成本的动机明显不足，这也是房地

6、产开发成本奇高的原因之一。房地产市场的区域垄断性又使得房地产开发企业有相当的价格决定权，他们把高成本转嫁到购房者手中，这是房价居高不下的一个重要内在运行机制。二、房地产市场需求旺盛（一）改善住房条件的需求随着收入的提高，人们对生活质量的要求也越来越高，不少人都想通过购买新房改善居住环境，或者方便子女接受更好的教育、方便出行或是工作需要等。（二）年轻一代购房的刚性需求人们习惯于获得一种归属感和安全感，因此，拥有属于自己的房产是许多年轻一代的愿望。住房是很实际和现实的问题，对于许多人来说，这是属于生活必须品的范围。因此，这部分购房需求属于刚性住房需求。（三）保值增值的投资需求中国的

7、投资方式还不是很多，储蓄利率极低，在高通胀的时期还经常出现实际利率为负的情况。而投资股票、债券、基金等风险都较大，并且中国股市发展还不成熟，对于大多数散户来说赚不到钱还会陪得很惨。人们看到了房产的保值增值作用很强大，越来越多的居民个人涉足房地产。企业的多元化经营要求，使得企业往往把房地产业看做是多元化的战略目标，助推楼市繁荣，推高了房价。（四）投机获利的需求8随着中国经济的发展，对中国房地产市场普遍的乐观预期，使得大量闲散资金流向房地产市场，房产投机的囤房现象增多，进一步扩大了房地产市场的需