不动产善意取得制度探究

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1、不动产善意取得制度探究　　【摘要】善意取得是物权取得的一种方式，其制度存在的现实意义就是为了更好实现对交易安全的保护以及对市场交易正常秩序的维护。由于不动产自身的特殊性，善意取得制度的适用方面在不同的情况下具备不同的特点，笔者引用了三个案例，从三个方面的内容浅谈不动产的善意取得制度，提出了一些建设性思考。【关键词】善意取得不动产物权法善意第三人善意取得是物权取得的一种方式，是建立在无权处分的基础上而形成的，其制度存在的现实意义就是为了更好实现对交易安全的保护以及对市场交易正常秩序的维护。在目前市

2、场经济的发展模式下，善意取得作为一个相对独立的制度，最早只适用于动产。而将善意取得制度第一次引申到不动产领域，则是在《德国民法典》中。该制度在物权取得上实现了从动产到不动产上的扩宽，既是历史发展的必然，同时也是法律适用方面的主客观要求，为交易安全的动态保护提供了十分完善的法律保障，为第三人善意取得的物权权利权属问题确定提供了完整的立法依据。7我国在《物权法》第一百零六条中首次明确规定了善意取得制度，同时将动产和不动产并列提出，并没有针对不动产和动产所存在的差别进行区分。但是在法律条文中可以明确看

3、出，在不动产的物权取得制度方面需要满足以下几个方面的内容：受让人取得不动产是基于善意的；通过正常交易；支付了合理的价格；完成了不动产的转让登记。这几点因素是缺一不可的。但是在具体的司法实践过程中，由于不动产自身的特殊性，在善意取得制度的适用方面，不同的情况下具备不同的特点，各地针对不动产善意取得的具体案例也由于占有人意志上的不同而出现不同的结果。笔者将引用三个案例，从三个方面的内容浅谈不动产的善意取得制度。共同共有下的不动产善意取得7目前物权上所提到的共同共有，大多数都是夫妻共有的情况。不动产的

4、产权登记在某一个人名下，而在不动产属于夫妻关系共同财产的前提下所作出的无权处分案件：周某和王某是一对夫妻，婚后两人共同出资购买了一处房产，该房产属于夫妻存续期间所得，应该属于夫妻共同财产，但是在房产登记上只登记了周某一个人的名字。2008年底两人婚姻出现问题，周某和王某分居之后从这套房产中搬出，并在王某不知情的情况下，于2009年3月25日通过当地中介私自将该房产以56万元的市场价格转让给并不知情的第三人李某，并在同年的4月份和李某一起去当地的房管局办理了房屋过户，将所有权转让给了李某。李某在一

5、切手续办妥之后，要求依旧居住在该房屋内的王某立即搬出去，而王某以该房产为夫妻共同财产，周某无权处分为由拒绝。李某随即在5月份向不动产所在地法院提起诉讼，要求法院确定该房产归自己所有，要求王某立即搬出并支付每月1000元的使用费。法院在9月份对该案进行了开庭审理判决，在认定李某属于善意取得，李某首先对其共有的权属并不知情，同时是通过中介公司介绍，以合理的市场价格支付了该房款，并办理了不动产权属的变更登记，满足善意取得的全部要件。因此判决该房产归李某所有，王某应该立即搬离该房产并支付每月400元的房

6、屋使用费。从本案的判决结果上不难看出：首先该房产由于是夫妻共同财产，周某如果想要对该房产进行处分，必须要经过王某的同意。但是在本案中，周某在没有和王某商议的情况下，就私下将房产转让给了李某，这种行为是属于无权处分的行为。但是李某却可以通过善意取得的法律依据获得该房产的所有权。因为在该案例中，周某在房产登记上确实是房产所有人，李某根本不知道该房产还存在共同共有，不知道周某存在无权处分的情况，同时由于李某以该房产合理的市场价格，因此应该确定为善意的受让人，并依靠房屋所有权转让登记的方式合法取得了不动

7、产所有权。而王某因为周某的无权处分行为而造成经济上的损失，则可以通过非诉或者是诉讼的方式向周某进行追偿，并要求周某补偿因为无权处分而给自己造成的直接损失。不动产抵押权中的善意取得7针对不动产所行使的抵押权，善意取得的成立和适用有其自己的特点。下面的案例可以比较清晰地看出来：2008年10月王某需要向银行借贷，李某以自己名下的一套不动产对王某的借贷进行了抵押担保，并进行了抵押登记，银行成为了抵押权人。随后，张某向当地法院起诉，要求法院确定该房产应该归自己所有。法院通过审理之后作出判决，认定该房产在

8、权属上属于错误登记，归张某所有，李某进行抵押的行为属于无权处分。2009年3月，张某将银行和李某告上法院，要求法院判决该抵押权无效，但是最终的结果是法院判定该抵押权有效。笔者认为，在该案件中体现的还是善意取得问题，只不过是抵押权的善意取得，理应受到法律的保护。案例中银行在不动产的权属审查方面尽到了自己的义务，李某由于错误登记而成为了房产所有人，银行不能认定其为无权处分人，并且该抵押权的登记完全符合法律的规定，因此应该认定银行是该案件中的善意第三人，为了维护社会经济秩序以及保障交易，该抵押权理应是