土地增值税政策课件

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1、土地增值税清算税收管理专题培训苏州市张家港地方税务局2012年9月2第一节土地增值税预征要求土地增值税清算流程土地增值税核定要求第二节第三节3土地增值税预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。4土地增值税预征的计税

2、依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。5土地增值税的预征率我市规定自2010年7月1日起（苏州地税发〔2010〕56号）：（1）对房地产开发公司开发建造的普通住宅，按2%的预征率实行预征（2）开发建造的非普通住宅、非住宅用房，按3%的预征率实行预征（3）对既开发建造普通住宅又开发建造其他类型商品房（适用预征率为3%）的，其销售收入应分别核算，如区分不清的，应按3%的预征率实行预征。开发类型的确定以规划等行政部门的相关文件为确认依据。6普通住宅的定义苏州市

3、对“普通住宅”的定义：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。7土地增值税预征的征收管理房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。纳税人应于取得转让房地产收入（含预收房款）的次月15日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。8土地增值税预征的法律责任对未按规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限

4、定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》）9第一节土地增值税预征要求土地增值税清算流程土地增值税核定要求第二节第三节10土地增值税清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]7

5、2号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）11土地增值税清算条件（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

6、）12关于清算工作上级税务机关的要求1.土地增值税可清算项目清算率不低于50%，符合可清算条件3年以上项目必须全部完成清算2.地增值税查账清算项目比例不低于60%（普通标准住宅除外）13土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2012年10月1日起，关于清算单位的规定14土地增值税核算对象开发项目中同时包含普通标准住宅和其他房地产开发的，应分别计算增值额。2012年10月1日起，土地增值税的核算对象15土地增

7、值税清算时限对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合可清算条件规定的项目，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。16●土地增值税清算流程1、由纳税人申请清算的清算流程2、由税务机关要求清算的清算流程流程图17简易清算工作流程纳税人主动申请的流程：清算申请→清算受理→税收管理人员清算调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退

8、税。税务机关认为有必要进行清算的流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理人员清算调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税。18土地增值税清算的法律责任纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》）19土地增值税清算前其他要求纳税人应将以下资料先行整理核实：项目开发用地面积、房屋开发面积