土地增值税相关政策

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1、土地增值税相关政策2011年1月讲解纲要§第一部分土地增值税基本政策§一、纳税义务人§二、征税范围的界定§三、计税依据§四、税率、计算步骤和公式§五、主要免税政策§六、征管方式§第二部分土地增值税清算§一、清算对象§二、清算单位§三、清理的申请、受理§四、清算的审核§五、清算处理第一部分土地增值税基本政策一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。二、征税范围的界定（一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税。2.土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和附

2、着物的产权征税。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。§不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：§①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。§②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。§上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国§红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（二）征税范围的具

3、体规定1、以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,则属于征收土地增值税的范围。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）2、合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征

4、收土地增值税。3、企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。4、交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物的形态的收入，按规定属于土地增值税的范围。但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。5、房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征收土地增值税。6、房地产评估增值房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征税范围。§三、计税依据§纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，即：增值额。§四、税率、计算步骤和

5、公式§（一）税率§实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%；3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%；4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。§（二）计算步骤与公式：§1、计算增值额增值额＝收入－扣除项目金额§2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）增值率＝增值额÷扣除项目金额§3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额：§土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率(1)增值额未超过扣除项目金额50%的；土地增值税＝增值额×

6、30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%的；土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。§五、主要免税政策§1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；我省土地增值税普通标准住宅原则上应同时满足以下三个条件：①住宅小区建筑面积容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）；②单套建筑

7、面积在140平方米（含140平方米）以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。注：容积率＝地上总建筑面积÷规划用地面积容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。（鄂地税发（2006）215号规定）§2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；（《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条）§3、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）§4、2008年11月1日以前