合肥光大国际广场项目商务策划书.doc

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1、合肥光大国际广场项目商务策划书(讨论稿)目录第一章………………………………………………………项目概述第二章…………………………………………………项目市场分析第三章……………………………………………项目资源条件分析第四章…………………………………………………项目开发模式第五章……………………………………项目开发战略与进度安排第六章…………………………………………………项目组织机构第七章………………………………………………产品与市场定位第八章…………………………………………………营销传播推广第九章……………………………

2、…………………项目实施与管理第十章…………………………………………成本测算与效益分析第十一章……………………………………………………物业管理`第一章、项目概述一、项目背景1、光大国际广场项目原名“安徽银沱商业中心”，为安徽银沱实业股份有限公司于1995年始开发的项目，由于经营不善，合肥市中级人民法院于2002年3月21日依法裁定“银沱公司”破产还债，2002年5月20日安徽省高级人民法院下达了终审民事裁定书，“银沱公司”正式进入破产清算程序。2、2003年3月31日，合肥光大置业有限公司参加了合肥市中级人民法院组织

3、的银沱金贸区项目的竞买会，由于双方报价问题，银沱金贸区项目在本次竞买会上未能成交。3、随后合肥光大置业有限公司继续与银沱项目破产清算组进行洽商，最终双方达成了项目转让的协议，光大置业公司取得了银沱金贸区项目，并将项目更名为“光大国际广场”。二、项目概况1、项目地理位置光大国际广场位于安徽省合肥新站综合开发试验区，合肥火车站对面，两条主干道胜利路和站前路交叉口西南，区位优势明显。2、项目用地项目用地呈长方形，总占地25927M2（约39亩），其南北长200米，东西宽130米，地势平坦。光大国际广场项目土地性质为商业办

4、公用地，土地等级为商业用地三级，土地使用年限自1995年6月起为50年。3、项目建设现状按原“安徽银沱商业中心”的规划，该项目定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，整个项目分为A、B、C、D四区，规划总建筑面积9.7万M2，具体如下：A区总建筑面积为10827M2，其中地下车库1710M2，1-2层商业面积3952M2，3-5层宾馆客房面积5165M2，工程已竣工并投入使用。B区总建筑面积31487M2，其中地下车库与设备房面积3125M2，1-5层商业面积17459M2，6-16层写字楼面积1

5、0903M2，现主体结构与内外装饰工程基本完成。C区总建筑面积19550M2，为5层中等规模商业建筑，目前处于建筑主体工程封顶状态。D区规划中为星级酒店，现仅完成正负零地下二层工程。第二章、项目市场分析一、合肥市房地产市场总体运行情况在国民经济快速增长的大环境下，合肥市住宅建设与房地产开发经营呈高幅增长，快速健康协调发展的良好态势，主要经济指标屡创新高：1、2003年合肥市房地产主要指标房地产开发完成投资95.26亿元，其中住宅投资额69.51亿元，与上年同期相比分别增长了138.09%和188.30%。商品房施工

6、面积1071.71万M2，其中住宅829.89万M2，分别增长了78.26%和66.77%。商品房竣工面积369.39万M2，其中住宅291.99万M2，与上年同期相比增长了76.69%和74.61%。商品房销售面积284.00万M2，其中住宅243.46万M2，同比分别增长了45.95%和35.57%。房地产开发投资占全市GDP的20%，占全社会固定资金投资的39.69%，成为拉动全市经济增长的强劲动力。（以上数据反映出商业、商务等非住宅物业开发的增长速度高于住宅的增长）2、2004年1季度合肥市房地产主要指标统

7、计显示，1季度合肥市完成房地产开发投资18.29亿元，施工面积达934.29万M2(含上年转接702.32万M2)，其中新开工面积231.97万M2，竣工面积39.91万M2，现房销售面积32.57万M2。二、合肥市写字楼市场合肥写字楼市场的趋于活跃，是近两年来房地产高速发展的必然结果。1、市场供应量目前合肥市场上主要在售写字楼共有10多家，总面积达30多万M2，有七成以上是2003年下半年以来新开盘面市的写字楼，2004年合肥市写字楼市场仍将保持大幅上升态势。2、销售价格目前合肥市写字楼销售价格大多集中在3000

8、-5000元/M2，其中包括一些综合楼，如果以纯写字楼来看，目前的销售均价已达到4500元/M2，与全国写字楼平均销售价格4895元/M2相比，合肥市写字楼总体价格仍然存在一定的上涨空间。3、分布合肥写字楼市场主要集中在长江路中段，如天徽大厦、仁和大厦、CBD中央广场等，另外一环路沿线，一南一北的濉溪路和屯溪路也汇集了财富广场，安徽国际商务中心等多个主力。这