天目湖温州国际广场项目开发可行性分析报告(修改版)

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1、天目湖温州·国际广场项目开发可行性分析报告122目录：一、市场论证篇1、项目市场分析（1）项目自身市场分析（2）项目周边市场分析（3）项目辐射市场分析2、项目关联的价值分析3、项目生存基本基础分析4、行业（产业）宏观发展分析5、城市发展对项目的驱动分析6、项目开发价值分析7、项目竞争分析8、区域市场投资者分析9、区域市场消费市场分析10、国内同业态成功案例分析（1）万达广场（2）白鹭岛生态旅游度假村（3）其它参考业态借鉴案例（4）其它参考借鉴产品11、市场论证结论122二、项目开发篇1、项目规划定位2、项目规划

2、理念3、项目规划设计4、项目规划指标5、开发周期及开发计划6、项目开发预算三、投资论证篇1、项目的开发投入2、项目的经营投入（1）项目的市场规划（2）项目的经营思路（3）项目运营资源配置（4）项目运营成本3、项目收益测算4、项目开发资金分析（1）分期开发资金分析（2）资金回笼分析四、综合评估篇122天目湖天目湖概述天目湖镇位于溧阳市省南郊，距溧阳8公里，镇广公路与241省道穿境而过，宁杭高速道口近在咫尺，面积238.97平方公里，人口6.5万人（08年统计）。天目湖是首批国家4A级风景区，是江苏省省级旅游度假区

3、，被誉为“江南明珠、绿色仙景”是中欧论坛永久性指定会址。2006年天目湖共接待游客340万人次，2007年达到400万人次，2008年达到438万人次，实现旅游收入38.6亿元人民币，人均旅游收入59344元(理论收入)。天目湖已成为集研发、人居、旅游为一体的溧阳城市副中心，天目湖现已由观光旅游向休闲度假的旅游深度转型。目前住宅均价2800——3300元/㎡，商铺售价4000元—6000元/㎡，商业租金最低为0.2元—0.4元/㎡.天，最高为1.4元/㎡.天。122天目湖市场调研对象一、天目国际村二、天目星城三

4、、涵田度假村四、金桥国际社区五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中华茶博园八、苏园122天目国际村地址：天目湖燕山风景区开发商：江苏金燕地产占地面积：526亩，约347000㎡容积率：0.3建筑面积：110000㎡绿化率：70%项目总规划：280户建筑类别：以独立别墅为主，共200多栋，二期规划了52幢独立别墅。开盘时间：2008年1月1日价格：开盘时7000元/㎡，目前8500元/㎡（此项目基本售完）。户型：每户面积约300㎡—400㎡，坡地别墅、缓坡别墅和水景别墅，楼盘特色：天目湖国际村社区内自然环境独特，以三座山

5、及2万㎡自然水面形成三山抱一水的格局，小区内以原生态为主题，拥有70%的绿化率，属于真正的自然山水风景。景观设计：美国泛亚易道建筑类别：独栋、双拼、联排商业环境：VIP生活馆、精品商业街、南师大附属双语幼儿园122天目星城地址：天目路与溪缘路交汇处物业类别：商铺、住宅建筑类别：多层、小高层开发商：溧阳联盛房地产开发有限公司开工时间：05年9月1日交付时间：06年10月销售状况：已售完户型面积：住宅124㎡—137㎡，商铺约100㎡占地面积：11万㎡总户数：500户容积率：1.3建筑面积：15万㎡价格：住宅220

6、0元/㎡（2006年11月1日）商铺3200元/㎡（最低）——4370元/㎡（最高）122天目湖商业中心开发商：溧阳鑫盛房地产开发有限公司项目地址：天目湖新镇天目路和滨湖大道交界处用地面积：24149.5㎡（30亩，其中附征地2760㎡）建筑面积：3.5万㎡容积率：1.3建筑密度：41.2%绿化率：20%停车位：地面76个、地下200个交通：9路公交车经营面积：地上27612㎡，地下5469㎡业态：农贸市场、超市、宾馆（百味堂）、快捷酒店、娱乐、名品街、土特产专卖等。售价：一楼均价5950元/㎡，二楼均价470

7、0元/㎡租售状况：项目面临10月份开业，目前已售52%主要是由于：1、消费者对该产品的开发理念不认可；2、投资性价比不高；3、投资者对项目未来发展缺乏信心；4、招商进程缓慢也影响了销售。招商情况：目前除溧阳当地餐饮与酒店品牌百草堂入住外，大的品牌商暂时没有进驻，项目整体招商不足60%122原因：1、项目缺乏应有的营销推广；2、项目定位不清析，缺乏应有的竞争力；3、经营户对项目本来发展与运营状况缺乏信心；4、整体规模不够，难以形成商业综合体的规模效应，从而缺乏核心的市场支撑；5、项目缺乏足够亮点，难以打动外来投资

8、者；6、对于天目湖特定的市场来分析，别墅、公寓、酒店类产品仍是市场的主力产品，项目业态众多，但缺乏真正的核心，与市场需求有所偏离。122涵田度假村开发商：前沿控股集团地址：天目湖旅游度假区东园路88号开业时间：2008年9月28日（实际情况目前仍处于试业阶段，功能配置仍不完善，多处设施未能交付使用，涵田度假村酒店（号称白金五星级酒店）人气极差，房价较低250元—600元。占地：2.41