房地产企业财务管理精细化思考.doc

《房地产企业财务管理精细化思考.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产企业财务管理精细化思考一、实施精细化财务管理的必要性（一）房地产企业融资环境的变化。2017年以前金融机构几乎可以提供房地产开发每个环节的融资，但随着房地产调控政策密集出台，房企的融资环境已经明显收窄,根据相关报道自2016年11月以来，房地产公司几乎没有批准发行，上交所网站所发布的信息，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募、深圳房企益田集团36亿元小公募债也被终止。融资环境的变化带来的是融资成本的升高。（二）“营改增”等税务政策的变化导致税务风险不断增加。随着“营改增”的全面推行和不断深入，房企财务人员面临新旧税制衔接、政策变化、具体业务处理和税收核算转化等新课题。“营

2、改增”基本改变了企业的会计核算体系，由于房地产企业财务人员基本没有接触过增值税，由此也会带来开票、报税、认证、抵扣和税款缴纳等方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生税收风险。（三）房地产企业税负的居高不下。我国房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%，2006年达到25.14%。而同期宏观税负水平只上升不到4%。目前房地产税收平均增长率为20%，而房地产GDP平均增长率为15%，房地产税收增长明显快于房地产经济增长，所以导致房地产业的税负不断提高。对于中小房企来说，由于不具备规模优势、企业专业税收筹划人员缺失，税务筹划能力不强。（四）财务管理不能满足全面财务管理的需要。中小房企

3、事前财务管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性；成本计划缺乏科学性、严肃性，造成事中、事后财务管理的盲目性。并且不能提供决策所需的正确信息，不能深入反映经营过程，不能提供各个作业环节的成本信息，以及各个环节成本发生的前因后果。加之会计核算不精细，台账体系不健全，不利于开发成本与目标成本的对比分析，也不利于成本管控。二、精细化财务管理的具体措施4学海无涯以精细化财务管理理论为基础，结合具体工作实际，将房地产精细化财务管理的具体措施概括总结为：资金管理精确化、成本管控精准化、会计核算精细化。（一）资金管理精细化“现金为王”。一直以来都被视为企业资金管理的中心理念。企业资金管理水平往往是决定

4、企业存亡的关键所在。房地产企业资金管理主要以融资管理为重点，以资金预算为抓手、以回款跟踪为手段、已清欠例会制度为依托，通过提升公司资金管理水平，合理的控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率。1.拓展融资渠道房地产是资金密集产业，投资规模大、周期长，资金筹集成为房企最关心的问题。目前企业融资渠道单一，对银行贷款依赖程度过高，成为资金筹措的瓶颈。因此，必须拓宽自身融资渠道，以保证企业规模化发展。除了银行贷款，公司正在寻求债券融资、信托融资、保险资金融资等多种融资方式，并取得了积极进展。2.强化资金预算制度针对前期资金管理计划性不强、使用随意、使用效率不高等现象，积极建立资金预算制度。首先由财务资

5、金部会同营销客服部、工程部等多部门根据年度销售考核量、工程量、综合考虑税金、利息支出等因素测算年度资金计划。每个月各个部门上报月度资金计划，漏报的计划除总经理特批外一律不付款，做到资金预算刚性考核。3.建立回款跟踪制度（1）适当保持按揭银行数量，防止资金风险。为防止按揭审批、放款速慢影响资金回笼、减少公司按揭风险，保证资金流畅。适度保持按揭银行数量，防止对单一银行的过度依赖。（2）强化按揭银行考核。为加速项目回款，保证公司现金流安全畅通，按照对项目合作按揭银行实行“淘汰一批、诫勉一批，新增一批”的原则制定考核标准。对按揭银行进行月度考核，对不积极配合公司按揭工作，影响公司正常按揭款放款的合作银

6、行，将视情况取消或减少按揭办理。（3）清欠工作制度化。理顺清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召开清欠工作会议，定期进行账龄分析，动态监控异常应收款项，防止呆坏账风险。（二）财务管控精细化。1.完善成本、费用审批流程（1）严格把关控成本。加强合同管理、严格比价采购程序，严格过程管控，严格工程进度审批制度，工程挂账必须组织专项工程验收，并出具验收报告单和工作量确认单，杜绝随意划线和签证。（2）规范付款审批流程。做到“无发票不挂账，无收据不付款”；所4学海无涯有涉及工程款、物资采购的业务严格执行“先挂账、后付款”的原则；严格杜绝预付账款。（3）严控可控费用。费用支出“一事一报一批”，强化费用发生

7、事前审批制度，杜绝不合理支出和无效支出。2.细化目标成本控制将项目目标成本按照土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施、公建配套、资本化利息、开发间接费、期间费用、税金七个大项分类，下设180余个子科目。每月召开成本管控会，将成本费用实际发生数与目标成本数进行对比，分析预算差异，及时堵塞成本管理漏洞。3.强化税务筹划一是建立专业税务筹划团队与借助税务师事务所相结合的办法。房产税、土地使用税等小税