新天地项目市场定位初步报告.ppt

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1、舟山新天地项目市场定位初步建议报告脉络规划建议项目分析项目定位市场研究宏观经济分析地域市场分析舟山概况舟山概况市场研究宏观背景分析地域市场分析舟山概况1舟山概况舟山市位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。舟山海产品丰富，港口优良，风景秀丽，气候宜人，是中国最大的渔场，大宗货物中转港和著名的海岛风光、佛教文化旅游胜地，也是中国沿海经济开放区和长江三角洲地区先行

2、规划和开发的城市之一。舟山全市共由1390个大小岛屿组成，总面积2.22万平方公里；总人口101万；现辖定海、普陀、岱山、嵊泗2区2县。1舟山概况舟山市政府迁往临城，建设新城中心，使定海和普陀的连接更加紧密一体化。普陀区政府迁往东港，沈家门突围，沿海发展框架拉开。2舟山发展蓝图宏观背景分析市场研究宏观背景分析地域市场分析舟山概况舟山市宏观经济研判1、舟山市连续六年的GDP总量及经济增长率趋势图年份200320042005200620072008人均GDP（元）17633218552693134350.539457469

3、362、舟山市在浙江省的经济地位以及经济总量对比图2007年第一季度（单位：亿元）2006年度（单位：亿元）城市杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴金华衢州舟山台州人均GDP53532.952168.824458.436202.129539.939124.12706115797.534350.526876.9舟山市宏观经济研判舟山2008年GPD增长率达到14.5%，超过10%，国民经济与房地产处于高速发展状态!2008年人均GDP约合美金6758元，反映了舟山市房地产发展水平处于平稳发展期阶段！舟山市宏观经济研判舟山市宏观经济研

4、判3、舟山市历年城镇居民人均可支配收入分析（单位：￥）2007年，舟山市人均可支配收入已达19856元，至2008年已达22257元，居民可支配收入的不断提升，将促使消费力水平的不断提高，当地商业经济拥有良好的经济基础。舟山市宏观经济研判上述数据可以看出，舟山市城镇居民人均消费支出占可支配收入的较大比重，舟山市居民的消费欲望比较强烈，这也是商业经济发展的必要条件。4、舟山市历年人均消费支出与可支配收入对比分析（单位：￥）20032004200520062007200873.77%68.27%70.54%67.28%65

5、.36%64.16%舟山市宏观经济研判5、舟山市城镇居民历年恩格尔指数分析目前舟山城镇居民恩格尔系数低于联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到30%—40%时为“富裕”的标准，说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。6、浙江省各市2006年城镇居民收入支出对比分析舟山市宏观经济研判杭州宁波温州绍兴嘉兴金华台州舟山人均消费支出与可分配收入比76.06%64.37%75.86%64.14%69.12%73.12%77.48%67.82%从各市人均消费支出占可分配收入的比例来看，舟山市略高于宁波，可见舟山

6、市民消费理念较为开放，商业在当地有较大发展机会。7、舟山市历年社会零售消费品总额分析（单位：亿元）舟山市宏观经济研判至2005年，人口不过一百万的岛城舟山社会零售消费品总额突破100亿，这样的消费能力为当地的商业发展带来勃勃生机。8、浙江省各市社会零售消费品总额分析（单位：亿元）舟山市宏观经济研判舟山市社会零售消费品总额远低于同省各市，发展也低于各市，说明舟山市商业经济发展尚属落后，商业地产拥有较大发展前景。9、舟山市旅游经济发展带来的商业发展机遇舟山市宏观经济研判2003年的非典给舟山旅游业增长率带来了一定的影响，但

7、并未影响到整体旅游经济的增长，可见旅游业已经是渔业以外舟山经济发展的另一大支柱产业。地域市场分析市场研究宏观背景分析地域市场分析舟山概况舟山地域市场分析（一）住宅市场分析1、舟山房地产投资增长趋势舟山地域市场分析（一）住宅市场分析2、舟山市历年商品房竣工与销售情况舟山地域市场分析（一）住宅市场分析3、舟山市各区住宅价格分布舟山地域市场分析（一）住宅市场分析4、定海区住宅市场定海是舟山最繁华的区域，历来是舟山的政治、经济、文化中心，但城区受地理所限，可开发的面积相对少，特别是在定海城区，可开发的面积更少，楼盘的开发量较小

8、。类比项目产品销售情况价格和润·龙湖山庄别墅差20000元/㎡芙蓉商城商住楼好1万-13000元/㎡舟山地域市场分析（二）商业市场分析1、舟山市商圈布局三组团两点带状城市组群。三组团即定海城区、临城新区、普陀城区。两点即朱家尖、老塘山两个发展点舟山地域市场分析（二）商业市场分析2、舟山目前商业分布及规模中心商业：定海文化广场、沈家