第八章-土地增值税法.ppt

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1、税法九江学院优质课程(2008)TaxationLaws开发设计者蔡报纯多媒体课件九江学院会计学院第八章土地增值税法目录第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节　征税范围第四节　税率第五节　应税收入与扣除项目第六节　应纳税额的计算第七节　税收优惠第八节　征收管理★九江学院会计学院第一节　土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。九江学院会计学院2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收1.以转让房地产的增值额为计税依据特点二、土地增值税的特点九江学院会计学院第二节　

2、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。九江学院会计学院【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD九江学院会计学院一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：第三节　征税范围标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可

3、以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。九江学院会计学院标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。九江学院会计学院二、具体事项的征税情况，列表判定如下：有关事项是否属于征税范围1.出售征。2.继承、赠予继承不征（无收入）。3.出租不征（无

4、权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。九江学院会计学院第四节　税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%42

5、00%以上60%35%土地增值税实行四级超率累进税率九江学院会计学院九江学院会计学院第五节　应税收入与扣除项目一、应税收入九江学院会计学院二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。九江学院会计学院2.房地产开发成本九江学院会计学院3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土

6、地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。九江学院会计学院（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内九江学院会计学院4.与转让房地产有关的税金　　房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）　　非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。九江

7、学院会计学院5.财政部规定的其他扣除项目　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%九江学院会计学院（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。　　旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同