【培训课件】商品房交付之法律问题浅析.ppt

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1、商品房交付之法律问题浅析郝海丽2014年6月目录一、商品房买卖合同关于交付的约定三、相关问题二、常见商品房交付法律纠纷一、商品房买卖合同关于交付的约定交付的依据是什么？合同法律规定一、商品房买卖合同关于交付的约定条款内容第六条面积确认及面积差异处理第九条交付期限及条件第十条出卖人逾期交房的违约责任第十一条规划设计变更的约定第十二条交接第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺第十六条关于产权登记的约定第十八条保修责任二、常见商品房交付法律纠纷（一）交付不能交付不能是指开发商(出卖人)由于种种原因不能依据

2、商品房买卖合同向业主(买房人)交付房屋。二、常见商品房交付法律纠纷（一）交付不能性质---根本违约这种行为构成了对《商品房买卖合同》的根本违约，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。例外：不可抗力二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定如期向业主交付房屋。普遍情况常见病后果严重对开发商来说----此时，恰巧房价降了怎么办？二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延法律对策：这种行为同样是违反房屋买卖合同约定的违约行为，但与交付不能不同，此种违约行为不属于根本违

3、约，业主不能据此当然地直接要求解除合同。作为业主，该怎么办？二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延如果房屋买卖合同中对开发商交付迟延的违约责任有约定，要首先适用约定的处理方法；没有约定或约定不明确时，可以采用下述两种方法。（1）选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任；（2）选择是向开发商发出书面催告通知，催告其在三个月内交房，如果开发商在这三个月内仍不能交房，则业主可以提出解除合同的要求。二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延风险意识薄弱突发事件开发商大多以自己以往项目的开发经验来设定交房期限，但现在实行的“一房一验”制度和“交付使用通知书”制度大大延长

4、了验收阶段的时间和难度，施工单位也往往会抓住开发商交房期限，以停工为威胁要工程款、窝工损失、材料涨价损失，加上业主投诉维权等，很容易导致对施工进度估计不足，对交房难度估计不够，最后导致延期交房。原因是什么？二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延预留充足的交房期限！！二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定交付不符合约定不仅指开发商所交付的房屋不符合商品房买卖合同的约定，也包括不符合经批准的规划方案和不符合样板房的设计、装修。Eg：绿化、配套设施、装修、面积、质量等方面。二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷及其法律对策收房时，

5、被告知面积多了0.9㎡，怎么办？收房时，被告知面积少了0.9㎡，怎么办？收房时，被告知面积多了3.9㎡，怎么办？收房时，被告知面积多了3.9㎡，怎么办？二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷及其法律对策国家法律允许出现的房屋面积差异在3%以内。房屋面积差异是指经房管局委托的具有房产测绘资质的测绘机构所测量后得出的房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积之间的差异。二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下方法处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，

6、按照合同约定的价格据实结算，业主据此请求解除合同的，法院不予支持;多退少补二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定面积误差比绝对值超出3%业主请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院会予以支持。业主同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由业主按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还业主，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还业主。二、常见商品房交付法律纠纷(二)房

7、屋质量纠纷一般的房屋质量问题房屋主体结构质量问题二、常见商品房交付法律纠纷一般的房屋质量问题：Eg：墙皮脱落、划痕、空鼓，门窗封闭不严、松动，厨卫漏水、渗水等。法律对策：没有严重影响到业主的正常居住，属于开发商一般性的违约行为，业主不能据此直接要求解除合同，法院也不会支持。业主可以向开发商主张质量保修责任，要求其予以维修，并且如果给业主造成直接财物损失的，可以要求开发商赔偿。二、常见商品房交付法律纠纷两书：《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》二、常见商品房交付法律纠纷房屋主体结构出现的质量问题：所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间

8、构成体。主体结构必须具备符合技术要求的