最新分04租赁合同ppt课件.ppt

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1、2012分04租赁合同特征：1、转移租赁物的财产使用权（使用及收益）2122、合同的标的为特定的不可消耗物3、是双务、有偿、诺成性的合同4、租赁合同具有期限性和持续性（214条）租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。8/2/20212二、租赁权的性质（一）债权说（二）物权说（三）租赁权的物权化说1、在同一财产上、同一时间内只能设立一个租赁权2、买卖不破除租赁（229条）3、对第三人的排除妨害、损害赔偿请求权4

2、、承租人的先买权（230条）直接占有与使用直接占有8/2/20213【例】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是？A.丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权B.丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任C.丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权D.丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车【答案】ABCD8/2/2

3、0217指房屋租赁合同的出租人将租赁的房屋出卖给第三人时，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的法定优先权。城镇房屋租赁合同解释》予以细化。（1）优先购买权的效力a出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）；b承租人享有以与第三人同等条件购买该房屋的法定请求权。（2）优先购买权遭受侵害的救济《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认

4、出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”230条房屋承租人的优先购买权8/2/20218①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。甲、丙间的买卖合同如无法定效力瑕疵，应为有效的买卖合同。②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权；乙有权请求甲承担损害赔偿责任。③如果尚未给丙办理过户登记，乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋

5、买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。最高人民法院已于2008年12月废止该规定。甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。8/2/20219房屋承租人优先购买权的构成要件（1）租赁合同为房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。（2）租赁期间，出租

6、人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点：①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。②房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权（《城镇房屋租赁合同解释》第22条）。需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人（或抵押权人）相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。③出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应于拍卖中“跟价法”与“询价法”保护优先购买权。优先购买权不适用

7、《物权法》第190条。但买卖不破租赁需要适用《物权法》第190条8/2/202110《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条采用“跟价法”。①所谓“跟价法”，指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。②所谓“询价法”，指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否购买。如果其不愿意购买，则视为放弃优先购买权，拍卖房屋即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则由拍卖师询问最高应价者

8、是否愿意再加价，如果其表示不愿加价，则拍卖房屋由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。8/2/202111（3）承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件（价款、支付方式、担保）不得低于第三人。（4）承租人需要在合理期限内行使优先购买权。a）一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使；期满未行使的，视为放弃优先购买权。b）拍卖出租房屋的，承租人应