[精选]某地产商业项目拓展选址要点.pptx

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1、张华容2013年1月7日商业项目拓展选址要点第一章“商业”释义共识第二章商业选址基本要点第三章商业立项调研的要点第四章项目落地的辅助要素目录1、红星商业形态2、爱琴海商业业态级功能3、星银海商业业态及功能4、商业结构第一章：商业释义共识1、红星商业综合体形态双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。单MALL之“爱琴海”：第一章：商业释义共识定位：中端、区域型商业区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集中区域、规模较小或非自持性物业规模：小于或等于5万平方米定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业1

2、0-20%，装修档次高于行业水平20-30%。区位：一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域;规模：10-20万平方米单MALL之“星银海”：2、爱琴海商业业态及功能5+3八大主力业态:精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会所、星梦儿童乐园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。第一章：商业释义共识零售生活配套餐饮合计35%20%45%100%一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售精品餐饮时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚生活休闲娱乐之需;业态百货影城婚庆高尔夫儿

3、童大餐超市冰场KTV合计面积㎡20000500060006000+1200040004000160001000400066000一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群第一章：商业释义共识3、爱琴海商业业态及功能3、星银海商业业态及功能：星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。如表：第一章：商业释义共识业态楼层面积㎡备注主力店超市B1F15000必须为生活超市零售集合店1F5

4、000快时尚或儿童/生活卖场或电器1F4000结合面积情况考虑餐饮风味餐饮2F800地方有号召力的餐饮连锁快餐2家1F800中西式各一家地方特色5家B1F-2F800或1家美食广场零售超外零售1F-2F5000服饰及饰品家居用品配套服务数码/电信2家1F500含移动联通服务便利店1家1F100个人护理1家1F-2F300屈臣氏等钟表眼镜2家1F-2F200各一家银行ATM1F50有独立门厅药房1家1F150具备医保资质洗补店3家1F-2F80洗衣修鞋修表等茶叶1家1F100副食糖果3家1F-2F300知名连锁品牌和地方特色烟酒礼品1F-2F1001-2家合计332803、

5、星银海商业业态及功能第一章：商业释义共识可增加项影院1家顶层5000知名连锁院线KTV4000大众中端消费电玩3F或以下2000与影院结合最优大型主题餐饮5000考虑排烟和独立交通美容或休闲会所3000可适当考虑康体类项目服饰或集合店1F-3F5000总计57280业态楼层面积㎡备注商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场（不少于3000平方米）等构成。一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新开发区、三线城市含地下商业不超过4层；第一

6、章：商业释义共识4、商业结构1、只选折适合做商业的城市和土地应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：城市区位及相关数据城市发展规划城市商业格局土地性质土地尺度周边交通第二章：商业选址基本要点2、“地段决定论”尤为重要大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。第二章：商业选址基本要点3、人口规模是

7、重点指标：理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。做商业“人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。下表所列是常驻人口需求的最低指标。第二章：商业选址基本要点第二章：商业选址基本要点关于购物中心选址