山水江南开盘前期营销执行方案

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1、山水江南客户积累期营销执行方案一、山水江南营销阶段划分1、营销阶段划分考虑因素1)考虑到目前的工程进度2)考虑到市场销售季节因素3)考虑项目准备工作进展4)考虑集团公司资金回笼因素营销节点的安排,必须考虑到工程进度、法律文件、工作准备等各种条件的工作进展程度,结合房地产行业独特的入市时间影响状况,制定一个合理、可行的工作时间节点,为项目整体推售奠定有序的工作安排,明确各阶段工作重点,使得项目推进有条不紊,达到预期营销目标。2、项目营销目标山水江南的营销目标的制定,是依据宝安地产品牌发展目标、山水江南的营销战略目标、山水江

2、南营销指导思想、惠州房地产市场特点及未来发展趋势、山水江南项目工程进度综合制定。山水江南总体营销目标从项目运作层面、项目销售层面、项目品牌层面、公司品牌层面四个方面制定,通过山水江南的成功,层层递进。弘扬江南院落居住文化,力争打造惠州市高尚人居新标尺,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目,巩固宝安地产江南系列品牌在惠州的领先地位。Ø山水江南运作目标:集中项目山地环境优势,融合宝安地产成功的江南系列品牌,结合现代人对于第二居所的需求,成功打造惠州市高尚人居新方式,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目。Ø山水江南销售

3、目标:山水江南的住宅销售从2007年3月18日开盘销售后,至2007年12月18日实现95%销售目标,实现项目的快速销售。Ø山水江南品牌目标:将山水江南打造成2006年惠州房地产强势品牌,成为宝安地产进驻惠州的第一个成功经典品牌项目,在惠州延续宝安地产江南系列项目品牌。Ø公司品牌目标:借助于山水江南品牌的成功,建立宝安地产品牌在惠州房地产市场的巩固地位,为宝安地产在惠州的新项目开发奠定坚实基础。3、项目营销阶段划分依据本项目销售计划,结合项目工程进度,及惠州市场销售季节变化规律,对本项目的阶段性营销节点设定为以下三个阶段

4、:Ø第一阶段:展示区客户认筹积累期(06.10.1—07.1.19)1)展示区产品正式销售时间为1月20日1)根据工程进度,销售中心正式交付使用时间为12月24日,第一阶段主要工作为前期客户电话咨询,以及销售人员进场后的现场客户接待2)由于该阶段处于工程建设时期,不具备对外销售的条件,销售工作重点为认筹蓄势3)阶段营销的核心是传达项目中式生活理念,引起市场消费者的高度关注2、第二阶段:展示区客户解筹期(2007年1月20日)1)山水江南工程建设在2007年1月中旬达到样板展示区开放的条件,最有利于项目的展示区销售展示2)

5、利用1月20日解筹,消化前期积累的诚意客户3)采取高调惜售的手法,仅允许客户在解筹当日进行购买,并告知客户价格即将上涨的消息,压迫客户下定,提高销售率,4)借助于山水江南的独特产品和解筹热销,建立本项目在惠州房地产市场的地位3、第三阶段:开盘蓄势期(2007年1月21日—3月17日)1)利用项目展示区热销这一市场亮点,在深惠两地市场进行强化推广,扩大项目知名度2)在春节期间,结合项目本身的建筑文化,举办一系列营销活动,迅速拉近客户与本项目的心理距离1)采用封盘不售的策略,调动目标客户的消费心理,结合各项活动展示项目品质,

6、从而树立项目整体形象2、第四阶段:强销期(2007年4月1日—6月31日)1)充分利用项目的准现楼形象和五一黄金周的销售旺季,完成项目的主要销售目标2)强销期选择在2007年4月1日—6月31日,此阶段属于房地产销售的旺季,在项目的销售中必须结合项目形象,迅速抢占市场制高点,才可能完成项目营销目标3)品牌建立期在山水江南全面竣工期,通过项目成功要素的解析,强化宝安地产品牌的宣传3、第五阶段:品牌提升期(2007年7月1日—8月31日)1)充分利用项目前期的成功热销,消化部分项目的尾盘2)利用项目前期的成功,将项目品牌转为

7、宝安地产品牌,实现宝安地产品牌的提升3)树立宝安地产在惠州房地产市场的品牌形象,延续宝安地产的品牌形象,为下一个项目的开发奠定基础4、第六阶段:旺销期(2007年9月1日—12月18日)1)利用房地产市场传统的“金九银十”的销售旺季,实现项目尾盘全部消化1)利用项目的全面开发成功,彻底树立宝安集团的市场品牌,获得市场接受度2)结合项目周边地块的土地状况,利用山水江南成功开发因素,进行周边地块追加拿地,持续该项目品牌的开发面积一、山水江南动态分析1、工程动态1)工程进度:根据项目工程进度表,展示区将在2007年1月20日完

8、成,项目一批单位的工程完成时间将在元月上旬。2)销售中心:12月24日销售中心装修完成。2、准备工作动态1)广告宣传项目VI已确定,户外广告牌、灯箱、房交会专刊已发布,并开始接受客户的来电咨询。2)现场包装☆销售中心装修方案尚未确定;☆项目入口道路的包装方案未确定;☆项目销售中心园林景观的设计方案未确定;☆项目展示区

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