租金定价方式.docx

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1、精品文档2欢V下载精品文档层层解剖

2、商铺租金定价方法与计算公式层的层差范围在2S%-^0%临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高1.影响商铺定价的12个因素[1)片区商业成熟度（大的市场环境）[2)目前片区商铺的租金水平1[3)临街铺位的供需状况（包括空置、转让与出租惜兄）(4)现在片区商业的销售价格1⑸商铺的硬件（包括商捕的面宽.进深是否合理等）[6)商铺的位置（大环境中的位置、小环境中的位置）1[7)商铺的外观档次片区的交通状况1分铺位价格差比率(10)未来的发展空间(11)片区固定居民数和流动人J后量(12)可比项目的价格参照2.商铺租金

3、定价的参考原则商捕门面处于交通动线中的关键位置，随价格同商铺面着距离关键位积成反比置的远近价格逐渐降低3.租金定价方法投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价J或傀15年能租到40万,那就定40万2欢V下载精品文档周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他顼目,也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价

4、区域价格走势法区域价格走势5去是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高,那就先定高些4.租金定价公式(1)根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。(2)凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%勺系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。(3)计算各层别的权重系数。公式一：系数X销售面积(

5、建筑面积)=权重系数(4)计算总权重系数。公式二：汇权重系数=总权重系数(5)计算层别总价和层别均价。公式三：(目标销售总额+总权重系数)X层别权重系数=层别总价2欢V下载精品文档公式四：层别总价+层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。3欢迎下载。精品文档具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺

6、通常设为100%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：汇具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额一层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价+具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不

7、变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。【租金定价案例参考】项目价值评价表3欢迎下载。精品文档F坪河因素权重评定分值项目1项目2项目3项目4本案A周边环境（小计）3020,6723,67232422A-l商业位置5344.3344A-2交通便利度53.674.334.334334A-3周边房屋蜘543.673.6743A-4周边居民质素543.3333.333A-5人流52.674.333.3344A6车流53.3344.334.334B规划及建筑处计）2018.331210.331417B

8、-l整体规划43.672.672.3333B-2外观建筑■43.672233B-3建筑空间蜘32.6721.6722B-4停车拉、便利、大小331.6711.67aB-5主题广场32.671.671.672.333B-6动线组织32.672L6723C配套设施（小计）2013-6710339.67123317C-l公共配套设计432.331.672.673C-2无障碍设计42.3321.672.33C-3导购设施32.67221,673C-4安全设施321.331.523C-5灯光设计321.331.51.673C“6具它设施31.671331,

9、3322D营铺管理（小计）3022.0317.9714.9319.332sD-l主题形象32.331.671.3323D-2营梢策略32