房地产价格培训.pptx

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1、第十、十一讲：房地产价格张仁江2015年12月2日、9日目录房地产价格的含义与特点1房地产价格的构成2房地产价格的影响因素3房地产估价41、房地产价格的涵义与特点1.1房地产价格的涵义1.1.1房地产价格的涵义房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。1.1.2房地产价格的重要性房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。最终影响到一切商品的价格。房地产价格既是经济问题，也是社会问题1.1.3房地产价格的作用房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平住房价格对调节居民的生活水平有重要的功

2、能和作用房地产价格具有传导信息的功能和作用。价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。1.2房地产价格的特点1.房地产价格具有明显的权利价格特征2.房地产价格实体构成具有二元性3.房地产价格具有特殊的形成机制4.房地产价格具有显著的个别性5.房地产价格总水平具有上升趋势6.房地产价格与用途的相关性1.3房地产价格的类型1.3.1所有权价格及其他权利价格房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，商品房的所有权通过买卖由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的

3、变化，俗称为“产权价格”。房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。1.3.2土地价格、建筑物价格、房地产整体价格土地价格，简称地价，是指单纯的土地及附有建筑物的房地产总的土地的价格。土地的开发程度主要有以下六种：1.未征用补偿的农地。2.已征用补偿但未做三通一平（路通、水通、电通和场地平整）的土地。3.已做三通一平的土地。4.已做三通一平以上的开发土地。如已做七通一平，“七通一平”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等

4、设施条件和场地平整。5.在现有城区内附有待拆建筑物的土地。6.已做拆迁安置的城市空地。建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格．即人们通常意义上讲的房价1.3.3理论价格、市场价格、评估价格理论价格是经济学理论认为的房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。市场价格，是房地产交易双方的实际交易价格。评估价格，是估价人员根据科学的方法对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测或判断，可称之为参照价格。1.3.4总价格、单位价格房地产总价格，是指房地产的整体价格。房地产单位价格有三种情况：1.

5、对土地而言，是指单位土地面积的土地价格。一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，土地单价=楼面地价×容积率容积率＝建筑总面积／土地总面积2.对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格。3.对房地产整体价格而言，是指房地产总价分摊到该房地产面积上所得到的单位面积价格。我们通常所说的房价即指房地产的单价。1.3.5拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格在房地产的产权让渡过程中，最终的交易方式一般有拍卖、招标和协议三种方式。房地产交易时，采用拍卖方式而形成的成

6、交价格为拍卖价格，采用招标方式而形成的成交价格称为招标价格，采用协议方式而形成的成交价格称为协议价格。1.3.6其他价格类型公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征用土地增值税和征用土地补偿的依据。课税价格，是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。基准地价，在我国是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级别分用途的土地，分别评估确定的，某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。2、房地

7、产价格的构成房地产价格是房产价格和土地价格的统一。2.1土地价格2.1.1土地价格的内涵所谓土地价格，是指地租的购买价格，是地租的资本化。土地价格＝地租/利息率2.1.2土地价格的变动土地价格与地租成正比，土地的价格与利息率成反比。土地价格的高低与土地使用权的出让期的长短成正比。由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，同一时间的土地价格在地域空间上具有显著的差异，市中心图1：土地价格在地域空间上的变化地价是呈波浪式增长的。土地价格增长的形态可以分为三种：投资性增值、供求性增值、用途性增值。2.2房产价格房产价格是指房产商品价值的货币表现。2.2房产

8、价格2.2.1新建房产的价格构成房产价格建筑成本设备及安装成本其它开发成本利润施工前期成本销售费用管理费开发