xx公司项目全程营销策划方案

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1、xx公司项目全程营销策划方案xxx投资顾问有限公司2004-5-15目录目录1第一部分青岛市宏观经济环境分析41.1青岛市国民经济整体运行状况41.2承办奥运项目给青岛带来的影响51.3区位优势和发展方向6第二部分青岛市房地产市场状况分析82.1供应量与需求量82.1.1青岛市近6年商品房屋竣工面积82.1.2青岛市历年商品房销售面积92.2价格92.3近期市场重点及未来发展预测10第三部分项目周边项目及可类比项目调查结果12第四部分项目所在地板块市场分析204.1版块综述204.2目前调查现状简析204.

2、2地块价值发现21第五部分项目SWOT分析及总体开发思路拟定225.1项目SWOT（优劣势）分析225.1.1优势分析225.1.2劣势分析235.1.3市场机会分析235.1.4威胁分析255.2总体策划思路及核心价值体系265.2.1关于公寓265.2.2关于商业285.2.3商业物业前期运作方式初探：295.2.4项目总体定位306.1CONDO目标客户群定位316.2商业客户群定位32第七部分项目开发主题定位及整体概念设计建议337．1开发主题定位337．2整体设计建议357.2.1规划设计357.

3、2.2户型建议357.2.3建筑风格377.2.4物业管理40第八部分营销策划418．1独特销售主张418．2广告策划418．3展会42第九部分销售方案429．1定价策略429．2销售控制429．3销售管理42第十部分售楼处及售后服务中心4310．1售楼处设计及装修4310．2售楼处销售物料准备4310．3售后服务中心设置4310．4售楼处管理制度43第十一部分开盘4311．1日期4311．2主题4411．3邀请人员4411．4日程安排4411．5媒体计划及现场包装44第十二部分结语44第一部分青岛市宏观经

4、济环境分析1.1青岛市国民经济整体运行状况“九五”以来，青岛市国民经济发展呈现逐年加快的态势，2003年青岛市国民生产总值比2002年增长15.9%。2003年1～5月份工业总产值（现价）947.2亿元，累计增长23.1%，工业产品销售收入906亿元，利税总额达57.86亿元，社会商品零售总额为197.6亿元，累计增长13%，固定资产投资128.3亿元，增长56.4%，外贸出口额达78.75亿元，增长25.4%。1.2承办奥运项目给青岛带来的影响作为2008年奥运会帆船赛场，奥运会将给青岛市的经济带来巨大的

5、活力和竞争力，促进关联产业如环保、通讯、交通、餐饮等的发展。青岛市计划总投资780亿元全面改造和建设青岛市的旅游基础设施、交通、比赛场馆等设施。每年将投资40～60亿元建设生态环保城市，拟投资59亿元建设“五大通讯工程”，投资57.5亿元兴建20座立交桥，新增高速公路1660千米，完成环青岛海岸线的“滨海观光大道”，建设旅游网络系统和中央指示导游系统，实施绿色奥运“七大工程”。奥运会将为促进青岛市的入境旅游市场提供良好机遇。到2008年，海外游客将达到79.53万人，外汇收入将达到4.34亿美元，届时将在全

6、国重点旅游城市中位次居前。同时2008年奥运会预计会为青岛市增加2万个全日制就业机会。1.3区位优势和发展方向青岛市作为环黄渤海经济圈和沿黄流域经济带的主要中心城市，通过区域经济分工与合作，将充分发挥与日、韩、朝合作的前沿和窗口作用，发挥经济结构的互补性，巩固已有的制造业的合作，促进技术合作。随着保税区范围和功能的拓展，逐步实现向自由贸易区转化，从保税区到自由贸易区，青岛极有希望赶上第一班车，还没有哪个保税区像青岛这样较早地、系统地做向自由贸易区转型的研究和准备。青岛港即将建成北方国际航运中心，青岛将形成全

7、方位、多层次、宽领域的开放型经济格局。在充满希望的新世纪里，青岛将围绕建设区域性航运中心、贸易中心、金融中心、信息中心和高新技术产业中心的目标，加快建设现代化、国际化城市的步伐。方兴未艾的城市经营、良好的经济环境和可期待的发展前景对本案的开发比较有利。不断增强的经济实力、日益发展的北方大港、独具优势的海洋科研，奠定了青岛在中国的经济与文化地位。20多年的改革开放，更使青岛焕发了蓬勃的生机和活力。海尔、青啤、海信、澳柯玛等国内外知名企业及其产品已成为青岛蓬勃发展的象征。近年来，青岛市致力于改善投资环境，不断扩

8、大对外开放，已有95家世界500强企业在青岛投资，其中，可口可乐、朗讯、德固萨、雀巢、三菱重工等大财团、大公司在青岛投资的项目已投产或已开工运营，并获得成功。上述情况表明，青岛的发展正处于一个新经济周期的上升阶段，加入WTO、奥运会的筹备建设、对外开放力度的加大等都将会对青岛的发展起到新的刺激作用。宏观经济持续向好，优越的发展环境给房地产业带来了很大的发展空间。社会、文化环境和经济环境均对房地产开发十分有利，本项