xx广场全套物管手册

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1、1.0序言为保证用户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位管理员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到：1.服务态度，文明礼貌；2.服务行为，合理规范；3.服务效率，及时快捷；4.服务效果，完好满意。管理公司负责用户之管理和公共地方的管理工作，在用户事物方面，首要任务是推动用户的教育，使他们进驻广场后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护业主合法权益、及促进用户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量，予用户认识。此外，亦要让用户明了水电费分摊计算方法、

2、电梯之数量及使用方法、消防设备的正确使用方法。另外，亦要解释有关签署租用合同后，需要办理之手续（如交付中介费用、装修手续）及退租程序等。编制成用户手册提供予用户参考，继而解释装修规则内之规定，管理公司亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。2.0管理处员工岗位职位：项目物业部经理工作大纲：协助物业经理统筹整个大厦日常管理工作，包括：员工监管、保安、清洁、维修与保养，同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。汇报职级：物业经理岗位责任：1．制订本部门工作规划和物品购置预算，定期向物业经理办公室汇

3、报，并出席物业经理办公室召集的部门会议。2．收取及审阅大厦的巡楼报告及每天的投诉记录，了解处理进度，如有问题，迅速改进，之后将资料整理及汇报物业经理与工程部。3．制订各项管理制度，下达于各助理与保安领班，组织主持每周工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。4．定期对大厦的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善大厦的管理水平。5．草拟简单大厦管理报告。6．解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善服务质量。7．遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报物业经理。8．协助联络各租户及业

4、主，建立良好关系。9．沟通协调本部门与其他各部门之间的关系。10．负责本部门员工业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。11．关心员工生活、工作，协调员工之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力。12．负责本部门的安全，消防，物业管理工作，确保所有消防通道畅通无阻。13．协助物业经理制定大厦设备使用方法及守则。14．编制及安排各级管理员工排班表。15．每月审查员工出勤卡，收集整理后交行政人事部。16．监管管业助理及各保安员的工作。17．监管物业部员工超时工作及编制补薪表。18．物业部员工制服安排、处理及监视。19．定期检查所

5、属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核。20．发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。职位：物业助理工作大纲：负责具体实施管辖区的楼层巡视，大堂服务、前台接待、保洁及保安工作。负责物业部文件档案的录入、管理、使用、查阅、归档工作及行政后勤工作。汇报职级：项目经理岗位责任：1．与客户保持经常性联系，起到沟通物业公司与客户间关系的桥梁作用。2．准确掌握客户各方面情况，如位置、面积、租金、公司性质等。3．熟悉公司有关管理、清洁、工程维修、保安、消防、财务等各方面基本情况，解决客户提出的各种问题。4．认真听取客户意见，及时处理客户投诉。

6、客户投诉要有记录，对于客户提出的所有要求都必须尽快给予答复，遇有疑难问题应及时向上级汇报。5．与物业维修人员配合，维护好各楼层的公共设施。6．配合保安和消防部门维护各楼层的安全。7．监督各装修商按照物业管理部的装修规定文明施工。8．与外包清洁公司合作，共同保持楼宇与外围的清洁卫生。9．遇有特殊事件，应及时填写“特殊事件报告”，并立刻联系有关部门进行处理。10．未经物业工程部批准，任何公司或个人不得在楼内进行施工，如发现违章施工者，应立即制止并上报有关部门。11．发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。12．按照本部门要求协助

7、经理处理一般文书工作。13．负责有关文件及管理等方面的指示、规定、通告及通报的收发工作并作好记录及其存档工作，和送交有关人员传阅、签收。14．定期整理本部门各类文档，所有文件资料按归档范围和目录进行整理。15．负责档案文件、资料的借阅或复制的登记、管理工作。16．负责文件的传阅承办、督促有关部门遵照文件批复精神按时反馈跟进事宜17．及时传递公司本部门上报文件及领导批复意见。18．负责会议通知、议程安排、签到、会议记录、纪要等工作。19．积极参加公司组织的各项培训。20．完成上级交办的其它任务。3.0物管部管理制度3.1物业验收程

8、序3.1.1.所有工程验收都应由发展商前头。3.1.2验收准备工作a)在未验收前，驻场项目经理须联同工程主管与发展商、承包商招开协调会议；b)由承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构；c)驻场项目经理组织各部门制定楼宇接收联检方案，提交发展商审批。