2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(3)-中大网校

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1、中大网校引领成功职业人生2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(3)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　　）。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%(2)不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是（　　）。(3)某房地产未来年净收益为30

2、万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（　　）万元。(4)某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡．是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为（　　）元/㎡。(5)某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5

3、．0，楼面地价为1500元/㎡．则理论上应补交地价（　　）万元。中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：www.wangxiao.cn中大网校引领成功职业人生(6)同区位的甲、乙、丙三种房地产。当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　　）。(7)在成本法求取折旧中，采用（　　）更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数(8)估价上折旧注重的是（　　）。A.原始取得价值的减价修B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊

4、销与回收D.市场价值的真实减损(9)求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括（　　）。(10)甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（　　）万元。(11)某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率

5、为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（　　）万元的贬值。中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：www.wangxiao.cn中大网校引领成功职业人生(12)已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表若确定比较案例宗地地价为900元/㎡，客积率为1.7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为（　　）元/㎡。(13)长期趋势法是根据房地产价格在（　　）较长时期内形成的变动规律作出判断。(14)数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（　　）。(15)某宗房地

6、产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（　　）。(16)某宗土地的面积为1000㎡。其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（　　）。(17)路线价法主要适用于（　　）。中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：www.wangxiao.cn中大网校引领成功职业人生A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价(18

7、)通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了（　　）对地价的影响。(19)在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（　　）。(20)某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年

8、的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地