华夏幸福商业模式分析

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1、关于华夏幸福商业模式研究的报告一、以产业发展规划为先导进行产业开发对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。二、采取“产业托管”的产业开发模式采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园

2、区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。三、建

3、立专业的招商团队，培育产业招商能力建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。四、通过综合配套提升区域价值争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景

4、，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。附件：《华夏幸福商业模式分析》报告集团战略与计划管理部二〇一二年八月二十五日华夏幸福商业模式

5、分析战略与计划管理部二零一二年八月目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况1二、华夏幸福的模式分析3（一）环境与机遇分析3（二）华夏幸福商业模式综述4（三）华夏幸福的布局策略5（四）华夏幸福的产品策略5（五）华夏幸福的开发策略10（六）华夏幸福的现金流策略12（七）华夏幸福的盈利模式13（八）华夏幸福的核心能力分析14（九）华夏幸福的风险分析14三、华夏幸福模式对公司的启示14华夏幸福商业模式分析一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后

6、，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。（二）公司业绩呈现爆发式增长华夏幸福2009-2011年业务进入高速成长期，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，目前公司已经形成年新开工300多万平米，销售150万平米以上的综合运营能

7、力，公司2011年的整体销售额为165亿元。附图：销售收入和销售面积附图:新开工、竣工和施工面积15（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源2011年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。其中园区住宅配套和土地整理的开发毛利率最高，公司将近80%的营业收入来自这二方面。附表：主营业务收入分布　行业名称营业收入营业成本毛利率营业收入较上年增加百分比产业发展服务9.53-　-38.3%基础设施建设1.861.4919.9%　-土地整理22.6315.2432.7%228.3%综合服务0.320.232

8、7.9%586.8%物业管理服务0.250.40-62.1%37.0%园区住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地产开发4.162.9828.2%-70.6%（四）公司地产业务规模化已经成型目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮