华夏幸福商业模式17年总结.pdf

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1、华夏幸福商业模式终结篇随着华夏幸福公布了2017年年报数据，本文针对华夏幸福年报数据做一下解读，也整理了一下所有对于华夏幸福的理解，此文为单论这个股票的最后一篇终结文章。一、华夏幸福目前的商业模式从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。二、华夏幸福商业模式中的痛点1.想要政府钱不容易：我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，

2、园区招商落地返还也要找政府拿钱。那这个时候就会有一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政府在话语权和地位上都是远高于企业的，所以决定了华夏幸福的相对弱势。看组数据：2011-2017年，应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。2.巨大的融资需求：2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿3.产业新城想成功，极其复杂，难度极高：如果综合来看，可以认为华夏幸福是一座城市的设计者、开发者与运营者，想作为一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的方面那真的非常复杂、而要把所有元素融合更是难上加难。如果

3、开发不成功，那么在拿地方面、政府回款方面都会受到很大的影响，而且前期资金全是自己先行垫付的。4.开发周期长、投资大，收益见效慢。三、华夏幸福商业模式中的优点1.由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房企绝对的优势（虽然名义上都是统一走招拍挂程序，价高者得。但园区是华夏幸福自己规划，哪块地值多少钱没人会比华夏幸福更清楚，价低可以拍下来自己开发销售，如果高溢价完全可以让给其他友商，而友商的拍地款会进入政府财政池，最终又会成为政府的支付款再次回到华夏幸福手里。另外，没有任何一家企业敢于在园

4、区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是华夏幸福一手运作，随便控制一下开发节奏，小企业分分钟会被拖垮，大企业也会承担更长的时间成本。），由于华夏幸福模式的特殊性，也并不需要像其他房企一样囤积大量的土地（很多政府的财政收入里土地收入一直维持在50%左右，在一些落后低税收地区土地收入占比更大，政府是否有钱给华夏幸福结算费用很大程度上取决于卖出了多少地。华夏幸福作为政府的大债主，政府结算时候也更倾向于用土地去顶账，所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备），在面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产牛市可以快速换成地去

5、开发享受高额利润，地产熊市可以继续等待着应收款慢慢结算成现金。华夏幸福目前销售额排在第九，却是TOP20里房企中土地储备最少的，在今年也被评为最稳健的房地产开发商。2.华夏幸福和地方政府签订的PPP协议中，开发面积少则几平方公里，多则上百平方公里，时间少则十几年，多则半个世纪。如果一个区域开发成功，那么后期能在很少投入的情况下源源不断的产生持续收入。可以这么理解，类似于种树，前期土地整理、施肥、浇水、打药等精心照顾，全是投入项，后期果树长大了，只需要简单照顾，每年就能源源不断地带来非常可观的收入。3.华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，

6、那么政府会按照45%比例的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如果华夏幸福入股了某家自己非常看好的落地企业30%股权，那么在落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后期还能享受到该企业发展的红利。这个模式赚起钱来爽极了，利润率极高，甚至有点空手套白狼的意思。而且也是轻资产业务，后期各个园区成熟了，华夏幸福必然会转型成一家轻资产企业。四、华夏幸福能干成这么复杂的事情吗那我们就来细数下华夏幸福的各路武功吧第一招：选址选址是重中之重，选址对了，事半功倍，选址错了，寸步难行。未来城市的发展，一定是以城市群的方式推动，华夏幸福在拓展布局方面

7、，紧跟国家京津冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路建设的三大战略，国内重点布局环渤海、长三角以及珠三角三大地区，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市，锁定国家九大中心城市，布局全国15个城市群。对于海外业务，集团子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓展，以东南亚现有业务为核心，围绕大型核心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。优质土地是稀缺而唯一的资源，谁先占领，谁就具有天然的优势。第二招：规划规划是顶层设计，是发展的方向，指引：像固安的规划，当年在手里现金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰贝格

8、做产业发展规划，如今十几年过去了，一张蓝图干到底，越干越有潜力。第三招：开发策略华夏幸福三年百城的卡位策略基本完成，如果全部启动，没有科学的开发策略，