案例六越秀reits案例

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1、案例六越秀REITs案例虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)，是国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REI

2、Ts。一、越秀REITs的成功发行1.越秀集团简介1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”)在香港上市。1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK)分拆上市。2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司(GCCD)进行资产重组，组成新的越秀集团。2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在香港上市。2.越秀REITs成立背景（1）越秀集团

3、与广州城建资产重组1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。由于投资商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36%升至43%；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5%。与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40%，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20%以下。面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市

4、政府将其持有的广州市城建集团的95%股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。然后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCDBVI（BVI:TheBritishVirginIslands;英属维尔京群岛海外离岸公司）旗下的白马合营公司持有。通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。这样，越秀投资就通过GCCDBVI公司而间接持有了

5、白马大厦100%的股权以及GCCD95%的股权。通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值83．5亿港元的地产项目。重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了3.5倍。（2）重组后的越秀投资财务及经营状况虽然“越秀投资”仅以约六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越

6、秀投资的财务状况发生了如下变化：a总资产由196．04亿港元增加266．85亿港元，增加了36．12%；b总负债由131．19亿港元增加到199．75亿港元，增加了52.26%；c净资产由64．86亿港元增加到67．10亿港元，仅上升了3．5%。由以上数据可以看出，越秀投资在总负债增加了52.26%的同时，其总资产和净资产增加相对增长的非常慢，而且其总负债大约是净资产的3倍，不利于财务安全。这使得越秀投资难以进行再融资扩大企业规模和利润，于是越秀投资希望将部分优质物业分拆上市。在这样的背景下越秀REITs呼之欲出。（3）越秀REITs筹备上市过程香港最初

7、的REITs条例规定只允许由香港本地的物业组成的REITs才能在香港上市交易。但在2005年6月，香港证监会修改了《房地产投资信托基金守则》，修改后的守则允许非香港的物业组合在香港上市交易。这为越秀REITs在香港上市扫除了政策上的障碍。为满足越秀REITs在香港上市的条件，越秀投资分拆旗下的内地商业物业注入越秀REITs，包括其在广州的4处物业:财富广场、城建大厦、维多利广场和白马大厦。这4个商场项目均位处广州市区的黄金地带，是盈利能力和发展潜力都较强的优质资产。以白马大厦为例，其是中国十大服装批发市场之一，认知度高，效益可观，在四处物业中效益最好、估

8、值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力。将大部分已培育好的、有较