褪色的大悦城神话

《褪色的大悦城神话》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一方面商业地产受电商冲击显著，二三线市场日趋饱和，另一方面，大悦城进一步扩张时自身也面临土地储备、融资能力、人才梯队、水土不服等方面的多重挑战。中房报 苗野 2015-09-2821:40 0 大悦城经宁高宁亲自操刀，将6个大悦城项目注入中粮置地并改名大悦城地产（00207.HK）登陆香港资本市场后，大悦城又抛出了“5年建20个大悦城”的战略野心。然而，其刚刚发布的2015半年报显示，上半年营业收入同比下滑25.5%，开发业务更是大幅跳水77.2%。 作为中粮集团旗下的唯一商业地产业务平台，大悦城已经形成了自己的品牌影响力和较成熟的模式。但一方面商业地产受电商冲击显著，二三线市

2、场日趋饱和，另一方面，大悦城进一步扩张时自身也面临土地储备、融资能力、人才梯队、水土不服等方面的多重挑战，这些都成为大悦城扩张道路上的绊脚石。随着业务重心向购物中心迅速转移，其出租物业的盈利能力和扩张速度是否能够达到预期，仍然存在极大不确定性. RET睿意德执行董事索珊在接受中房报采访时表示，大悦城要进入一个城市，一定要考虑其在当地的适应度。现在已经不是模式取胜的简单粘贴复制的时代，每一个新项目的成败都是一场新的战役。“商业项目有其既定的开发周期，一个成熟的产品从最初的定位到中期的建造到后期的开业，需要3到5年的周期，要达到‘5年20个’的目标，财力和人力也一定要跟得上。” 业

3、绩承压 大悦城地产发布的中报显示，截至2015年6月30日，大悦城地产总营收22.24亿元，同比下降25.5%。但商业地产板块表现不俗，目前其拥有八家购物中心项目，已开业的六家大悦城购物中心上半年总客流5400万人次，同比增幅达11.3%，租金收入约8.67亿元，同比增长14.5%。 实际上，从数据看，大悦城正越来越像一个纯粹的商业地产公司。今年上半年，大悦城投资物业租金收入总额10.74亿元，与去年同期的9.8亿元相比上升9.6%；物业开发收入2.83亿元，与去年同期的12.44亿元相比大降77.2%。这也就意味着，物业租金收入在大悦城的收入总额中占比大幅上升。 但是，在力推

4、大悦城购物中心的同时放缓物业开发节奏，业绩下滑的压力也就随之而来。而这恐怕也是从“中粮置地”到“大悦城地产”过程中必然的阵痛。 2012年3月，宁高宁表示，计划拆分旗下商业地产业务，在香港单独上市。2013年12月，中粮置地正式登陆香港资本市场，成为中粮集团旗下地产业务的上市平台之一，与A股上市的中粮地产并肩存在。 中粮集团对中粮置地的定位是商业综合体平台，业务重点是商业地产，未来业务也包括酒店、旅游地产等，而中粮地产则以住宅地产为主。但上市后，中粮置地的表现一般，尤其是商业地产开发与持有规模较小。为进一步谋求地产业务整合，母公司中粮集团在2014年底成功将6个大悦城项目注入中

5、粮置地，并将“中粮置地控股有限公司”更名为“大悦城地产有限公司”。 彼时，中粮置地就曾经表示，大悦城资产注入之后，中粮置地就成了中粮集团商业地产和城市综合体发展的唯一平台，相关商业物业和城市综合体的发展全部由中粮置地来做。 因此，进一步突出主业也就成了大悦城未来发展的题中应有之义。 按照规划，大悦城地产将用2～3年完成11家大悦城的打造，五年内交付20家大悦城。布局主要以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等地。去年大悦城入驻成都，今年2月扎进杭州，4月在上海拿地准备推上海大悦城二期。 大悦城地产首席财务官许汉平在香港业绩发布会上表示，未来3至5年，公司会逐步调整业务和收

6、入结构，希望能够维持一个相对平衡的比例，其中持有型物业的收入占比为30%～40%，销售型收入占比为60%～70%。“大悦城地产还将进一步进行资产调整，出售不重要的写字楼、酒店等资产。这样既有利于突出主业，也利于现金回流。”许汉平表示。 扩张挑战 中粮置地有限公司商业管理中心总经理吴谷丰在接受中房报记者采访时表示：“从2007年西单大悦城开业到现在，我们才发展了6家大悦城，速度并不是很快，我们追求的是稳扎稳打。在后续的发展中，我们还是会围绕大悦城的定位来做，通过自持、寻求合作伙伴、并购及轻资产输出等多个角度来发展大悦城。” 然而，随着大悦城的进一步扩张，商业地产主业在营收中的权重

7、不断增加，也给大悦城的土地储备、运营能力、融资能力和团队建设带来了极大的挑战。 大悦城2014年年报显示，截至去年底，其土地储备面积仅90万平方米，待开发的土地使用权面积仅55.85万平方米，相当于9个朝阳大悦城大小。 而近两年来，中粮置地甚少公开拿地，其曾在去年初制定了新增100万平方米土地的计划，最后却仅在海南拿了三块住宅用地，目标完成度仅15%。今年4月，大悦城地产以12.08亿元竞得上海某地块股权，使用权面积约为2.5万平方米，总建筑面积为8.3万平方米。后又在杭州新增约31万平方米