物业管理综合能力精讲班第15讲讲义

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1、物业管理综合能力精讲班第15讲讲义物业管理综合能力精讲班第15讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理综合能力精讲班第15讲讲义物权概述前言一、内容提要第四节物权法基础知识第五节法律基础知识在物业管理中的应用二、考试目的和考试要求是测试应考人员对法律知识的掌握程度，以及对民事法律行为的有效要件及效力、合同法、承担违约责任的方式、物权法、法律关系、建筑物区分所有权、法律责任、服务合同等知识在物业管理中应用的掌握程度。掌握：物业管理法律关系，物业管理法律事实。熟悉：物权的效力，物权的基本原则，所有权的性质及权能，相邻关系，善意取得的条件，担保物

2、权的作用和性质，抵押权的效力和实现，留置权产生的条件，物业所有权的内容，建筑物区分所有权的内容，物业管理法律责任制度，物业服务合同。本章大纲明确把物业管理法律相关内容列为掌握和熟悉的内容。三、内容辅导第四节物权法基础知识物权法是规范对物的支配和利用关系的法。我国目前尚没有完整统一的物权法，关于物权的规定散见于《民法通则》中“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”一节，以及《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等特别法中。物权中最基本、核心的权利是所有权，在所有权的基础上，又产生了由非所有人享有的物权，包括两种：一是非所有人享有的

3、以利用物的使用价值为内容的物权，即用益物权，主要包括国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和典权；二是以利用物的交换价值为内容的物权，为担保物权，包括抵押权、质权、留置权。一、物权概述物权是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。(一)物权的效力1.物权的排他效力：是指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权。但内容不冲突的物权则可以并存，如所有权与用益物权或担保物权。2.物权的优先效力：指物权在实现

4、上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。(1)物权和债权并存时，物权优先于债权。(2)同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。3.物权的追及效力：指物权成立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。但在特殊情形时，如构成善意取得，则追及力中断。4.物上请求权：指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。其种类包括：返还原物请求权，消除危险请求权，排除妨碍请求权。(二)物权法的基本原则除社会政治原则(如私有制或公有制)之外，物

5、权法本身所具有的结构原则包括：1.从物权性质上讲：物权绝对性原则。物权是绝对权即权利人是特定的，义务人是不特定的人；除权利人以外的任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。2.从物权种类上讲：物权法定原则，即物权的类型、内容、效力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得随意创设或改变。3.从物权客体上讲：一物一(所有)权原则。数个物之上不得仅成立一个所有权，一物的部分也不得成为所有权的标的。4.从物权的效力上讲：物权优先原则。5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则。公示原则，是指物权的享有和变动必须以一定的公示方法向社会公开，以便社会公众知

6、悉。我国法律规定，不动产物权的享有和变动一律采用登记方法进行公示；动产物权的享有以占有为公示方法，变动则通过移转占有的方式；飞机、船舶以及机动车辆虽属动产，但采登记方法。公信原则，是指对于依法进行了公示的物权变动，即使其公示的内容与真实的权利不符，对于信赖此公示而进行交易的人也不产生任何影响。该原则实质上是赋予公示的内容以公信力，以便保护交易安全。(三)物权的变动物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭；就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。物权并不能凭空变化，而是需要一定的原因推动。能够引起物权变动的原因

7、多数是基于法律行为，如买卖合同、赠与合同等各类合同；但是基于法律规定也可发生，如事实行为(生产、制造)、自然事实(死亡、天然孳息的分离)以及其他原因(如公用征收、获得奖励)。所有权二、所有权所有权是指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利。(一)所有权的性质1.整体性：它不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。由此所有权才可以派生出他物权，即他物权系从所有权上新创设而取得，而非从所有权中分割取得。2.本源性：所有权是他物权之母，经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多。

8、3.弹力性：所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，因此所有权犹如弹簧，可因承受负担或负担的消除而伸缩。4.永久性：所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物