2005年高密市某项目营销策划报告

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1、www.fdcsky.cn目录前言目的第一部分市场分析研究第一项宏观环境研究一、本市房地产市场环境1-1经济环境1-2政策环境1-3人口环境二、本市房地产市场发展现况分析2-1本市房地产总体投资状况2-2本市房地产板块市场基本状况分析2-3本市房地产产品描述第二项买家行为研究第三项市场分析总结一、宏观市场环境二、产品市场三、消费环境www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第二部分市场定位与主题概念第一项本案竞争力分析一、本案条件与资源分析二、本案的SWOT分析第二项竞争态势分析一、竞

2、争形势分析2-1竞争对手介定2-2竞争对手优劣势分析二、市场细分缺口分析三、市场前景预测第三项项目发展定位一、发展商定位二、市场定位三、项目定位3-1项目形象定位3-2价格定位3-3目标客户群定位第四项主题定位一、命名建议二、开发主题三、主题核心价值体系的构成www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第三部分产品策略分析第一项本案分期发展策略建议一、分期发展策略1-1分期发展原则1-2建筑类型的选择二、分期发展计划三、分期发展的策略方针四、本案总平面布局要点建议4-1主轴线建议4-2本

3、案首期方位选择第二项产品设计策略一、地理位置及周边环境概述二、主题概念在总体规划中的体现三、总体规划建议3-1组团划分3-2配套设施3-3路网系统四、小区景观绿化建议五、建筑设计建议六、智能化系统及物业管理第三项成本估算与成本控制分析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第四部分营销策划及销售推广第一项推广方案的整体构思第二项推广策略的原则第三项销售时机的划分与把握一、销售时机划分二、最佳时机的判断把握第四项广告推广策略一、广告目的二、广告定位三、媒介策略四、项目广告诉求策略五、广

4、告发布计划六、广告经费预算第五项公关策略第六项促销策略第七项现场的包装一、销售处现场二、工地现场三、样板房四、费用预算第八项整体推广费用预算www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第九项销售部组建前言展鹏房地产“全案策划”销售代理模式的经营宗旨是：全程跟进，全程顾问。作为整合人才、理论、实战资源的平台，展鹏房地产根据项目所在地的市场分析结果，结合项目本身所具备的资源，挖掘出项目的最大潜在价值，并在将来的实际运做中，将此潜在价值最大化的体现，保证开发商获得最大化的利润，即结合“天时、地

5、利、人和”做到知己知彼，帮助开发商打一场漂亮的歼灭战。“全案策划”销售代理模式的经营理念主要体现为：1、超越同质化2、引导市场3、全过程顾问与解决4、提升开发商品牌经营理念之一：超越同质化在房地产业竞争日益激烈的今天，房地产项目的同质化严重，互相克隆的案例屡见不鲜。如何使本身看似平淡无奇的一个项目，焕发鲜明的个性与不可克隆性，是开发商要考虑的一个重要课题；也是项目本身能否获得胜利、脱颖而出的关键。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn“全案策划”销售代理模式一个重要的核心理念，就是

6、挖掘出项目自身的潜在价值，提出核心价值体系，以提升核心竞争力，继而在实际操作中引入创新体系理念，确定项目的主题与形象，最终使项目的潜能发挥出来，使潜在价值最大化地体现在利润的获得上，最终达到开发商与展鹏房地产的共同终极目标——获取最大利润和获得品牌效应。经营理念之二：引导市场关于引导市场的问题，是一个比较敏感的话题：究竟是要迎合各种人的需求去开发项目，还是由我们开发的项目来引导人们的居住观念？现在是一个市场经济深化的时代，商品要与市场的需求对接得上，才能成功销售，这是毫无疑问的。但房地产因其开发

7、（生产）周期较普通商品长，不能单纯地停留在迎合需求的层面，它还必须要“引导市场”。展鹏房地产“全案策划”提倡的“引导市场”的经营理念，就是要做到：在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新和务实的主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导潜在客户群的居住理念和倾向。经营理念之三：全程顾问与解决“全案策划”销售代理模式与普通的销售代理模式最不同的一点就是“全程顾问与解决”www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn。展鹏房地产为开发商提供的服务贯穿与项目立项之初

8、，一直到项目销售的顺利完成并扩大后续影响，为可持续发展铺路的这样一个房地产开发全过程。“全案策划”的销售代理模式一般分为以下4个阶段性工作，分属3个时期：经营理念之四：提升开发商的品牌品牌效应、名牌效应是当今成功开发商的救命灵丹。营造良好的品牌效应，是唯一取得继续游戏的底牌，是在市场中生存的关键。只有建立了品牌效应，才能为企业的发展营造一个可持续发展的营养丰富的土壤，从而使企业不断发展壮大。“全案策划”销售代理模式除了全程为项目提供专业顾问之外，还同时重视对开发商的品牌进行塑造和提升。这种提升由