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1、农房买卖法律矛盾一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要特征及法律适用
目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼请求来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人
2、受利益驱动而起诉;从标的物状态来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
第10页共10页免责声明：图文来源网络征集，版权归原作者所有。若侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本站联系，我们将及时更正、删除！谢谢！审判实践中,审理农村私有房屋买卖纠纷案件的难点在于如何认定合同的效力。一种观点认为,应以无效为原则,以有效为例外。即,农村村民与城镇居民或外村村民之间的房屋买卖合同应认定无效;本集体经济组织内部成员间的房屋买卖合同应认定为有效。主要理由:一是,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所
3、有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一;二是,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关联,不允许转让
4、。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,因为在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,这无疑损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的;三是,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖行为虽完成,但买受人却无法获得“所有权人”的法律保护;四是,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人生活条件上往往处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
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5、都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批程序的,无合同无效的其他情形的,可以认定合同有效。认为,一概认定宅基地使用权不能流转而致房屋买卖行为无效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可见,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流转势必带来土地使用权的流转。即使根据“一户一宅”的原则,如果受让人为农村村民,只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外,没有其他宅基地,房屋买卖就不违反“一户一宅”原则,应当认定有效。如果受让人为城镇居民,其虽然不能享有集体土地
6、使用权,但是宅基地可以被征用为国有土地,只要受让人支付国有土地使用权出让金,即可享有国有土地使用权,在此前提下也不能认定房屋买卖无效。二是《土地管理法》规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”,该条款虽未明确规定适用于农村农业用地,但不难看出,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,以保持农用地的数量。而宅基地本身即属建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,因此该条款显然不能调整宅基地使用权流转问题。三是禁止宅基地使用权流转的不合理性。买卖与赠与、继承等行为一样,均是所有权人行使所有权的方式之一,均是导致房屋所有权
7、流转的基础原因,我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利,若对买卖与赠与、继承等作出不同对待,则不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权,影响了财产价值的充分发挥。
在农房买卖纠纷的法律适用上,之所以产生分歧,根本原因在于现行立法和政策对宅基地使用权流转的限制。笔者认为,从城乡一体化进程、市场经济进一步发展、切实维护农民利益的现实出发,宅基地使用权流转制度,有进一步完善的必要。
二、我国宅基地使用权制度现状的分析
(一)农村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了
