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1、惠州汤泉高尔夫项目出让/收购方案一、背景介绍二、编制说明三、出让/收购方案对比一、背景介绍三大资产主体A惠州汤泉高尔夫俱乐部有限公司高尔夫俱乐部会所B惠州市来盛房地产开发有限公司汤泉春天高尔夫酒店骏园春天高尔夫公寓C惠州市澳达地产发展有限公司156亩用地946亩已征地资产主体资产主体（实景）a.高尔夫球场d.高尔夫会所e.骏园春天高尔夫公寓c.156亩用地b.汤泉春天高尔夫酒店f.946亩用地abcdef三大资产主体股权结构图汤泉高尔夫俱乐部注册资本：1000万美元来盛房地产注册资本：4779.6万元澳达地产注册资本：204.84万
2、元香港龙显投资汤泉实业台商许凯南港商杨亨显骏园投资马小灿澳达实业(深圳）8.3%42.7%44.8%0%4.2%71.43%28.57%75%25%股东结构项目证件高尔夫球场土地证酒店土地证来盛工商认证骏园投资营业执照会所房产证高尔夫营业执照委托授权书二、编制说明方案项目出让价备注出让一澳达房产156亩商住用地2.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。出让二澳达房产156亩商住用地3.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金
3、(约5.2亿元)等出让三（整体打包）汤泉高尔夫俱乐部营业执照1.项目由天正代理,整体出让价：8.2亿元。2.该项目在行业内整体出让报价：10亿元。经营许可证：期限30年，现剩余11年。800亩高尔夫球场土地土地使用权30年，到2026年12月止，剩余14年会所5层，共13040.94平方，独立房产证来盛房地产产权式酒店及24,761平方高尔夫物业独立产权证澳达房产156亩商住用地已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让价项目指标序项目数
4、据1用地性质商住用地2容积率1.53总建筑面积1,102,5514156亩建筑面积（㎡）156,0785别墅（㎡）7803950%6高层（㎡）6243140%7商业及公建（㎡）1560810%8地下车库（㎡）150009946亩建筑面积（㎡）946,47310别墅（㎡）52056055%11高层（㎡）37858940%12商业及公建（㎡）473245%13地下车库（㎡）60000测算成本依据序号项目单价计算基础1收购成本3.6亿元156亩（2.6亿元）、946亩（1亿元）2土地指标费25万元/亩946亩用地（指标费）3土地出让金30
5、0元/㎡946亩用地（楼面地价）4综合开发成本2000元/㎡含前期成本、基础设施成本、公共配套设施成本、建安成本、不可预见费等，不含装修与财务费用。5管理、运营费用4%总销售额售价预测楼盘名称五矿哈施塔特佳兆业东江新城瑞亨半山1号光耀城钓鱼台悠兰山保利山水城雅居乐白鹭湖区域博罗博罗博罗惠阳博罗博罗博罗惠城产品类型别墅别墅别墅、洋房别墅、高层高层洋房别墅、多层别墅、多层别墅、高层主力户型（㎡）200-330237-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145别墅：270-320洋房：100-130别
6、墅：170-240销售单价（元/㎡）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000别墅：7000-8000洋房：5200别墅：12000-15000项目特色奥地利小镇五星级酒店体育公园湖景湖景超高层高环山环山高尔夫、湖景从本案周边楼盘可以看到，五星级酒店、高尔夫及湖景对于售价有较大影响，可提升约20%-30%。本案独有18洞高尔夫球场，五星级酒店、温泉等豪华配套，结合周边的市场情况，别墅均价设定为13000元/㎡，高层均价设定为5000元/㎡。三、出让/收购方案对比出让
7、/收购一：156亩用地2013年2014年开发首期50亩启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）首期开发销售，回笼销售收入约4亿元下半年开发项目二期100亩用地销售项目二期，产生销售收入约9.4亿元项目税后利润约为4.3亿元开发计划2012年方案一投资测算156亩用地收购成本为2.6亿元；项目单方综合开发成本约为2,000元/㎡，管理及运营费用按总销售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1收购成本26,0001,666元/㎡156亩2开发成本（含地下室）34,2162,000元/㎡171,078㎡3管理、运营费用5,3
8、674%总销售额4合计65,582方案一销售预测别墅均价按13,000元/㎡，高层销售均价按5,000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约为13.4亿元，税后利润约为4.3亿元。序号项目小计（万元）单价（元/㎡）计算基础（㎡）1别
