北京西环广场商业策划.doc

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1、西环专案组前言西环广场项目在前期的总体营销方案中，我司已就商业部分的传统开发模式、各经营主体之间的关系、商场的治理模式、各经营业态的经营模式、本案的自身特点、商场各业态的营销方案以及实现营销方案的工作步骤等问题作了具体的阐述和分析，提出了可行性的实施方案，并结合项目的运作进程，提炼出了项目运作所需要解决的专题问题；在此报告中，我司将依据项目现阶段的具体情形，针对目前尚需解决的商场价格体系、合约体系内治理公司与各经营业态的关系、商场经济效益预算和后期的经营风险猜测等阶段性问题进行具体的分析和论证，提出详尽和可操作性的实施方案；1西环

2、专案组1、营销方案的概述1．各经营业态营销方案在西环广场前期的营销方案中,我司结合项目的自身特点，确定了以百货、超市、店中店和餐饮多种业态的经营模式，由于多种业态经营的复杂性，使项目后期的经营治理和营销模式的确定难度相对较大，我司依据开发商的整体开发战略，并综合考虑各经营业态经营商户的实际情形，确定了各经营业态的最适合的营销方案；具体营销方案如下表所示：F6层F1-5层B1层餐饮：自行经营（先租后售）百货（北半部分）：整租店中店（南半部分）：先租后售超市：租赁或联营2．营销工作的步骤依据前期确定的总体营销方案和各经营业态的营销方

3、案，其营销工作的部署应按如下程序操作：.项目的整体出售.整售不胜利的情形下，开头主力商户的招商，包括百货和超市.店中店和餐饮的全面招商.店中店和餐饮作为投资型商铺的分割销售2西环专案组2、各经营业态价格体系（一）影响商业物业价格的因素1．商业物业的产品力产品力是项目综合质素的重要组成部分，也是项目定价的重要参考指标，良好的产品对促进项目销售起到绝大部分作用，好的产品是项目价格的重要支撑点；依据西环广场所处的地段、功能定位、营商环境、硬件配套设施和商场治理形成了商业物业定价可提升的重要因素，在运作过程中只有充分发挥项目产品的整体优势

4、，才能有效的提升本项目商铺的价格；2．商业物业的形象力良好的项目形象是提升项目价格的重要指标；商业物业与住宅物业相比，在销售阶段比较难以建立项目的形象，因此，西环广场在后期的经营过程中通过目前的各种外在因素来保持住项目的形象力，如工程重大、区域影响力超强等来推动后期商铺的销售；3．确定合理的利润率从目前市场的情形来看，大部分项目的售价都有不同程度的价格失衡的情形；由于西环广场为大型综合性重点工程，同时也是贵司的前沿项目，故此，在定价方面要在符合市场的前提下来通过合理的利润率使贵司实现开发利润的最大化；4．贴近市场的承担力从市场角度

5、去看，开发成本和利润率由进展商掌握，售价就由市场调剂.西环广场项目在制定销售价格时，贵司惟有加强治理，尽力降低开发成本，赢取合理的目标利润，只有满意了市场对价格的要求，那么就更能使贵司在商业市场运作上稳操胜券.3西环专案组（二）本案价格定位1．定价方法商铺的定价方法一般分为三种，即成本定价法、市场比较法和租金反推法；考虑商铺价格弹性较大的影响，在本项目的前期项目产品和形象都没有成型的情形下，我司将采纳市场比较和租金反推相结合的定价方法，对项目进行初步定价；2．项目租金的初步定位（1）百货租金价格定位北京部分百货公司租金承担才能百货

6、公司租金承担才能租赁年限所需面积（元/天/平方米）（平方米）贵友百货（方庄店）1.715年3万美联美2.215年3—4万百盛2.615年3万左右洋华堂2.315年2—3万翠微1.5—215年3—4万世都百货2.315年2—4万燕莎2.515年3万蓝岛2.615年4万（注：以上租金价格按建筑面积运算）以上为北京市百货公司近期整租价格，从整体上来看，百货公司的经营面积一般在3万平方米左右，其租金承担才能在2—2.8元/天/平方米，具体价格将依据不同物业的地理位置、交通状况，周边配套和开发商与商户的洽谈情形而定，但变动的幅度不会太大；本

7、案商业面积达到了9万平方米，且项目现状为新建项目，商业氛围的成熟仍需要肯定时间的培养，依据大型商业项目的运作体会来看，应当用百货店作为主力4西环专案组商户，品牌百货店良好的物业形象和市场知名度可以带动整个商业项目的整体形象，为本案带来充分的人气；因此，百货店的租金应坚持低租金的价格策略，从项目整体运作来看，虽然百货店的租金较低，但百货店能极大的提升其它商铺的租赁价格，将为项目带来更大的收益；综上所述，综合考虑商户的租金承担才能、项目的自身特点、后期的经营战略，我司将西环项目百货店依据建筑面积运算，其整租价格定在2.5元/天/平方米

8、，或9＄/月/平方米；（2）店中店租金价格定位从我司前期的市场调研结果来看，目前北京市大多数商场店中店都以租赁形式经营，包括东方新天地、新东安商场、国贸商城等商场；其租金水平大致如下：北京市部分商场租金价格表商场名称各楼层租金价格（＄/月·使用平