鲅鱼圈楼盘调研总结

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1、鲅鱼圈楼盘调研总结鲅鱼圈区基本情况营口市鲅鱼圈区又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子），简称营口开发区。鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口经济技术开发区属经济范畴。鲅鱼圈区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。2011年全年实现地区生产总值500亿元，同比增长（下同）25%。规模以上工业产值720亿元，增长30.8%。全社会固定资产投资（新口径）200亿元，增长21.2%。实际利用外资3.8亿美元，增长26.7%。出口创汇15.6亿美元，增

2、长41.8%。全口径财政收入47.6亿元，增长39.1%。般预算收入40亿元，增长46.5%。城镇居民人均可支配收入2.1万元，增长13%。农民人均纯收入1.1万元，增长12%。各项主要经济指标保持营口地区首位、位居全省100个县区前列。2012年全区主要发展目标是：地区生产总值600亿元，增长20%。规模以上工业产值860亿元，增长19.4%。区属固定资产投资（新口径）240亿元，增长20%。实际利用外资5亿美元，增长31.6%。出口创汇17.2亿美元，增长10%。全口径财政收入57亿元，增长19.8%。一般预算收入50亿元，增长25%。城镇居民人

3、均可支配收入2.5万元，增长15%。农民人均纯收入1.3万元，增长14%。目前，鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街道，33个社区，50个自然村。常住人口50万。东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。现在正在试运行的哈大高速铁路将使鲅鱼圈的交通更为便利。全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙

4、人岛、金沙滩海滨浴场/月亮湖、山海广场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。市公交系统共有28路公交线，投入139辆大巴。房地产开发基本情况鲅鱼圈分为南北两个城区，其中北城区也成为老城区，城区较旧，项目比较低端，南部城区也成为新城区，新城区区貌规划好，都是在建或新建项目，为重点分析区域。鲅鱼圈南部城区分为三大板块：北部临河板块，中部行政金融板块，南部滨海板块。北部临河板块北部临河板块集中有沿河带状公园、月亮湖公园、红旺商贸大厦、家乐福、区中心医院、东红海小学、二十八中、第一高中、国税局和多家银行，距离较近，步行均可达到。市区有多条公

5、交线经过此区域，出行方便，交通便利。该板块所建项目均以，河海双景、滨河公园和便利的生活配套为卖点，进行销售。楼盘规划充分利用周边资源，临街为商铺，临河为洋房或别墅，以此围合，中间住宅多为南北摆布。这些项目都是封闭小区，人车分流，绿化景观各有特色，但稍显粗糙，多数小区有自己的会馆，不太注重小区内的健身场地和娱乐设施。产品以小高层、高层、多层洋房为主、部分有独栋别墅，联排别墅低层住宅。建筑风格多样，以现代、新古典主义为主和简约欧式为主。结构形式多为框剪结构。高层多以2梯3户、4户，小高层多为1梯2户，营业用房底层多为单个铺面，二层均和一层户型保持一致，均

6、为销售，无开发商持有招商方式运营。开发方式多为分期开发。分期体量各楼盘不一，单期开发面积也根据楼盘自身情况有多有少。此板块楼盘均价在4700元—6400元之间，各楼盘根据地理位置的不同和项目品质不同以及建筑形式不同，价格有所差异。产权车库价格区间约为9-15万元/个。物业费约为1.5元/㎡左右，电梯费和物业费捆绑收取。该区域主要开发为住宅，商业，多数楼盘拥有自己的会所，但是实际应用并不大，主要依靠周边已有配套资源。各楼盘基本都设置了地下停车场，地上停车位，停车位数量与楼盘住宅户数比例较低。该区域楼盘户型从1室户到4室户，面积指标在52㎡—173㎡均涵

7、盖，其中面积以2室户和3室户为主，面积指标主要集中在58㎡—160㎡之间。约占开发量的85%。超大户型在别墅和跃层上体现。该板块目标消费群体包括投资型需求群体、改善型需求群体、刚性需求群体和少部分度假需求型群体；从地域划分主要分为：黑龙江省客户占40%，辽宁周边区域占20%，本地占20%。物业公司多为开发商所建物业公司，经验以及管理模式落后，能满足基本需求，多数都能重视物业能带来的品牌效益，服务水平总体看来一般。楼盘销售情况现阶段普遍较慢。特别从2011年开始，销售非常缓慢，除大政策影响外，跟本地的固定人口数量以及外来投资者观望态度明显有关。从分期建

8、设楼盘来看，多数在2011年之前开发的组团都已经销售至尾盘，在2011后开发的新组团都还在销售，销售率基本可