个人住房贷款风险-贷款

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1、精品文档个人住房贷款风险/贷款一、1998年下半年以来，住房实物分配在全国范围内停止。随着住房分配货币化的推进，个人住房抵押贷款所占比重快速上升。到2001年9月个人住房抵押贷款在房地产信贷中的比重已超过房地产开发贷款，成为房地产信贷中最重要的增长点。xx年城镇个人购买商品房的比例从1998年不到80％上升到94％以上，商业银行个人住房抵押贷款余额也从1998年的190亿元增加到xx年底的12000亿元，占全部贷款余额的比重由％上升为％,其中上海厦门等城市的比例达到了20％以上。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家

2、原创6/6精品文档随着个人住房抵押贷款的快速发展，银行信贷资产中长期信贷资产的比重将逐渐增大。从国外的情况看，当长期资产占资产总量的20％以上时，就会对银行信贷资产的流动性产生较大压力。总体来看，我国商业银行流动性压力还不大，但就其某一支行来看，其住房抵押贷款的比重已超过20％，流动性压力比较大。此外，我国银行资金的来源多为短期存款，而属于零售性质的住房抵押贷款多为长期信贷资产，期限上的不匹配会给银行带来一定风险。另外，由于个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3至8年中逐步显现，而目前国内个人住房贷款余额中，80％是2000年以来发放

3、的，因此即使现阶段住房抵押贷款的资产质量在银行信贷中属于质量最好的资产，潜在的风险也不容忽视。另一方面，应当看到现阶段住房抵押贷款的规模还比较小，有能力申请抵押贷款的居民的收入和信用都比较高，还款能力也较强，但当这一信贷规模继续扩大，放贷范围进一步拓展之后，随之带来的信用风险也要增加。出现的购房者违约的案例也越来越多，许多购房者在偿付首期款后，因各种理由不偿还或拖欠，近期建设银行广东分行已经开始限制个人住房抵押贷款坏账率超过％的支行贷款规模。xx年6月，央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，主要目的是提醒金融机构、商

4、业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。同时，央行有关方面提醒，个人住房抵押贷款还贷风险加大。各银行在开展个人住房抵押贷款业务时，需多留一份清醒。可见，住房抵押贷款的风险问题，已引起了央行的重视。随后在年底，央行又对全国商业银行进行了一次房地产信贷大检查。这些都传递出这样一个重要信息必须警惕房地产贷款风险。本文对个人住房抵押贷款风险进行研究，对银行防范住房抵押贷款风险，保证贷款安全，防止金融风险的发生有着重要的现实意义。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创6/6精品文档二、商业

5、银行面临的主要风险目前我国商业银行的个人住房抵押贷款主要面临以下三种风险:借款人引发的风险。由借款人主观上导致的个人住房贷款风险主要是指信用风险。信用风险是指贷款人因借款人没有依约按时足额偿还贷款本息或担保人未能履行担保义务而使贷款本息受损的风险。信用风险主要包括两类:理性违约风险和欺诈风险。1理性违约风险。从经济学的意义上来理解，如果把抵押贷款合同看作一种期权，那么违约就是借款人放弃了这种期权，其首付款及已还款则可视为期权的押金。也就是说，违约借款人把他的房产卖给银行而由此免去抵押所需负担的债务和责任。理性违约是指借款人认为放弃继

6、续还款反而可以带来更大利益而导致的违约行为，通常该风险与购房者的个人财力无关。一般来说，房价不断升值时，不存在理性违约的问题，只有在房价下跌幅度大于投入的资金及成本时，理性违约才有可能发生。2欺诈风险。欺诈风险是指借款人或担保人违反金融管理规定，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以不具担保资格的住房“幌子”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创6/6精品文档作为担保物载体，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力，甚至主观上就要抽逃的贷款，致使贷款人本息受损的风险。当采取抵押方式时，通常欺诈行为主要有三种:其一，

7、重复抵押，抵押人以一本房屋权证将房屋多次抵押，贷款额远远超过房屋价值，贷款人无法通过处置抵押物获得足额清偿。其二，虚拟抵押，抵押人将并不存在的房屋或租赁的房屋作为抵押物与贷款人签订抵押协议和借款合同。其三，故意遗漏共有人抵押，借款人未经房屋其他共有人的允许，私自将共有房产作为抵押物取得贷款。当采取保证方式时，借款人主要采取虚拟保证人的方式骗取担保贷款。借款人可能使用根本不存在的空壳机构或自然人作保证人，或故意用无担保资格的保证人作保证，在骗取贷款人信任井获取贷款后注销保证人抽逃资金，从而使贷款人利益受损。此外，保证人虚立存款账户或保

8、证金，或采取多方保证方式，其实根本不具备代偿能力，也将使贷款人遭遇欺诈风险。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创6/6精品文档借款人引发风险的生成原因主要是，由于我国一直未能建立起个人信用制度，造成了广大居民信用